Airbnb dal 20 novembre: dati degli ospiti, contratti e recensioni, cosa cambia per gli host italiani

Dal 20 no­vem­bre 2026 non cam­biano solo le regole della casa. Airbnb ha ri­vi­sto anche la parte che ri­guarda che cosa puoi chie­dere ai tuoi ospiti fuori dalla piat­ta­forma: dati per­so­nali, con­tratti, re­gi­stra­zioni su app e inviti a re­cen­sire al­trove. Per chi ge­sti­sce in Italia c'è un punto de­li­cato, perché alcuni ob­bli­ghi di legge (come la co­mu­ni­ca­zione alla Que­stura) re­stano.

Questa guida com­pleta quella sulle regole della casa e le ri­chie­ste di pu­li­zia. Qui ci oc­cu­piamo del resto.

A chi si applica e da quando

Le nuove regole val­gono per le pre­no­ta­zioni fatte dal 20 no­vem­bre 2026 in poi, anche se il sog­giorno è mesi dopo. Quelle già con­fer­mate prima re­stano sog­gette alle regole pre­ce­denti. Gli host che non si ade­guano pos­sono ri­ce­vere avvisi e, nei casi più seri, vedere so­speso o ri­mosso l'an­nun­cio.

Nelle fonti che ab­biamo letto non com­paiono in­di­ca­zioni spe­ci­fi­che di Airbnb per l'Italia. Per questo, in caso di dubbio, con­viene leg­gere le co­mu­ni­ca­zioni nel tuo ac­count e, per gli aspetti legali, sen­tire un pro­fes­sio­ni­sta.

Cosa non puoi più chiedere

Dati per­so­nali dell'ospite. In linea ge­ne­rale non puoi chie­dere email, te­le­fono, in­di­rizzo, do­cu­menti d'iden­tità, dati di pa­ga­mento o con­trolli sui pre­ce­denti. Non sono am­messi nem­meno dati bio­me­trici o sa­ni­tari. Fanno ec­ce­zione gli ob­bli­ghi di legge, le regole do­cu­men­tate del con­do­mi­nio e i con­tratti che Airbnb am­mette.

Re­gi­stra­zione su app o siti esterni. Non puoi ob­bli­gare l'ospite a re­gi­strarsi per en­trare in casa o usare un ser­vi­zio es­sen­ziale. Anche il Wi-Fi con por­tale che chiede l'email, in ge­ne­rale, non è più am­messo.

Re­cen­sioni al­trove. Non puoi chie­dere di re­cen­sire il sog­giorno su altri siti, né con mes­saggi né con i moduli di feed­back in­se­riti nel ma­nuale di­gi­tale della casa.

Inviti a pre­no­tare di­ret­ta­mente. Nei mes­saggi e nei ma­nuali di­gi­tali ri­volti agli ospiti Airbnb vanno tolte le pro­mo­zioni per pre­no­tare fuori dal por­tale.

I contratti separati: le eccezioni

Un con­tratto di lo­ca­zione o un modulo da far fir­mare è, in ge­ne­rale, non am­messo. Le ec­ce­zioni prin­ci­pali sono quat­tro:

1. un ob­bligo di legge o una regola do­cu­men­tata (per esem­pio del con­do­mi­nio);
2. ser­vizi op­zio­nali, cioè extra che l'ospite sce­glie;
3. sog­giorni di 28 notti o più;
4. an­nunci della ca­te­go­ria Luxe.

Se ca­ri­chi un PDF nell'an­nun­cio ri­corda che è pub­blico. Deve con­te­nere solo le con­di­zioni ge­ne­rali, mai un con­tratto com­pi­lato con i dati di un ospite, né do­cu­menti o firme.

Il caso italiano: documenti e Questura

In Italia la rac­colta dei dati per la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti alle au­to­rità resta un ob­bligo. Airbnb con­sente la rac­colta quando la ri­chiede la legge, ma devi av­vi­sare l'ospite prima, nella se­zione delle ri­chie­ste dell'an­nun­cio, in­di­cando quali dati ser­vono e perché.

Due pre­ci­sa­zioni utili, se­condo quanto ri­por­tato dall'as­so­cia­zione dei ge­stori di B&B (ANBBA):

• Le copie dei do­cu­menti vanno can­cel­late dopo la tra­smis­sione alle au­to­rità, come ri­cor­dato dal Ga­rante per la pro­te­zione dei dati il 29 aprile 2026. La ri­ce­vuta della co­mu­ni­ca­zione, invece, si con­serva per cinque anni.
• Per B&B e lo­ca­zioni tu­ri­sti­che non è chiaro se la forma scritta pre­vi­sta dalla nor­ma­tiva possa giu­sti­fi­care un con­tratto se­pa­rato sotto le 28 notti. Non va con­si­de­rato né am­messo né vie­tato in au­to­ma­tico.

Per i det­ta­gli sugli ob­bli­ghi vedi CIN, Al­log­giati Web e si­cu­rezza.

Che cosa rischi

Per le regole della casa le con­se­guenze sono in genere avvisi e minore vi­si­bi­lità. Per le ri­chie­ste di dati, le re­gi­stra­zioni ob­bli­ga­to­rie, i con­tratti e le re­cen­sioni esterne si può ar­ri­vare a so­spen­sione o ri­mo­zione dell'an­nun­cio e, per chi ripete, dell'ac­count. Non è un ris­chio da sot­to­va­lu­tare: un an­nun­cio fermo si­gni­fica zero pre­no­ta­zioni.

Check-list prima del 20 novembre

1. Ri­leggi an­nun­cio, ma­nuale di­gi­tale, mes­saggi au­to­ma­tici e Wi-Fi: cerca ri­chie­ste di email, te­le­fono, do­cu­menti e re­gi­stra­zioni.
2. Togli inviti a re­cen­sire su altri siti e moduli di feed­back esterni.
3. Ri­muovi pro­mo­zioni di pre­no­ta­zione di­retta dai testi de­sti­nati agli ospiti Airbnb.
4. Ve­ri­fica se rien­tri in una delle ec­ce­zioni per i con­tratti; se no, to­glili.
5. Con­trolla che il PDF dell'an­nun­cio non con­tenga dati per­so­nali.
6. Nelle ri­chie­ste dell'an­nun­cio, scrivi quali dati ser­vono per la co­mu­ni­ca­zione alla Que­stura e perché.
7. Im­po­sta la can­cel­la­zione delle copie dei do­cu­menti dopo l'invio e con­serva la ri­ce­vuta.
8. Se usi un soft­ware per il ma­nuale di­gi­tale, ve­ri­fica le im­po­sta­zioni per gli ospiti Airbnb (re­gi­stra­zione, mar­ke­ting, re­cen­sioni).

E il conto economico?

Queste regole non cam­biano la com­mis­sione, che resta quella unica a carico dell'host in­tro­dotta a ot­to­bre (come fun­ziona). Pos­sono però co­stare tempo: meno stru­menti per fi­de­liz­zare gli ospiti e per por­tare pre­no­ta­zioni di­rette. Per capire quanto ti resta in tasca, prova il cal­co­la­tore Net­to­Host.

Prima di decidere

Le policy dei por­tali cam­biano spesso e i det­ta­gli di­pen­dono dal tipo di strut­tura. Prima di mo­di­fi­care con­tratti o ge­stione dei do­cu­menti, con­fron­tati con il tuo com­mer­cia­li­sta o con un con­su­lente legale.