Casa vacanze in comproprietà: si può intestare tutto il reddito a un solo familiare?

Una let­trice ci scrive:

in famiglia affittiamo ai turisti una casa che è in parte di mia suocera e in parte di mio marito. L'attività è pensata per mia suocera, per farle guadagnare qualcosa e tenerla impegnata. La domanda: basta una scrittura privata in cui si dichiara che tutti gli incassi spettano a lei, così mio marito non deve dichiararne una parte?

È una si­tua­zione molto comune, quindi vale la pena fare chia­rezza.

La risposta in breve

No, una scrit­tura pri­vata tra fa­mi­liari non basta: per il fisco il red­dito di un im­mo­bile af­fit­tato spetta ai pro­prie­tari in pro­por­zione alle loro quote, chiun­que in­cassi i soldi.

Esiste però una strada re­go­lare: il figlio può con­ce­dere la sua quota in co­mo­dato d'uso gra­tuito alla madre, con un con­tratto re­gi­strato che la au­to­rizza ad af­fit­tare. A quel punto i canoni della lo­ca­zione breve si tas­sano tutti in capo a lei.

Perché la scrittura privata non funziona

Il red­dito degli im­mo­bili è un red­dito fon­dia­rio: l'art. 26 del Testo unico delle im­po­ste sui red­diti (TUIR) lo at­tri­bui­sce a chi pos­siede l'im­mo­bile, in base alla quota di pro­prietà. Non conta chi firma il con­tratto con gli ospiti né chi riceve il bo­ni­fico da Airbnb o Boo­king.

L'Agen­zia delle En­trate lo ha con­fer­mato pro­prio per gli af­fitti brevi con la cir­co­lare 24/E del 2017: i red­diti da lo­ca­zione breve sono im­pu­tati ai com­pro­prie­tari in base alla quota di ti­to­la­rità. Anche se il con­tratto lo firma uno solo, l'altro deve di­chia­rare la sua parte.

Una scrit­tura pri­vata del tipo "gli in­cassi sono tutti di mia madre" ha valore solo tra le parti e non sposta il red­dito ai fini fi­scali. Se il com­pro­prie­ta­rio non di­chiara la sua quota, in caso di con­trollo ris­chia di pagare le im­po­ste non ver­sate, più san­zioni e in­te­ressi.

La soluzione: il comodato d'uso gratuito

Il co­mo­dato è il con­tratto con cui una per­sona presta gra­tui­ta­mente un bene a un'altra (artt. 1803 e se­guenti del Codice civile). Nel nostro caso il figlio presta alla madre la sua quota di casa.

Con la stessa cir­co­lare 24/E/2017 l'Agen­zia ha chia­rito come si tas­sano le lo­ca­zioni brevi fatte da chi ha l'im­mo­bile in co­mo­dato:

• il co­mo­dante (il figlio) resta ti­to­lare solo del red­dito fon­dia­rio legato al pos­sesso, cioè la ren­dita ca­ta­stale della sua quota;
• il co­mo­da­ta­rio (la madre) che af­fitta di­venta ti­to­lare dei canoni, che si di­chia­rano come red­diti di­versi, con la pos­si­bi­lità di sce­gliere la ce­do­lare secca.

C'è un det­ta­glio im­por­tante: chi riceve un bene in co­mo­dato non può darlo in go­di­mento a terzi senza il con­senso del pro­prie­ta­rio (art. 1804 c.c.). Il con­tratto deve quindi con­te­nere una clau­sola che au­to­rizza espres­sa­mente la madre ad af­fit­tare l'im­mo­bile con lo­ca­zioni brevi.

Chi dichiara cosa: un esempio

Pren­diamo una casa al 50% tra madre e figlio, af­fit­tata ai tu­ri­sti per 10.000 euro lordi l'anno, con la ce­do­lare secca al 21%.

Con la ce­do­lare secca l'im­po­sta com­ples­siva non cambia: cambia chi la paga e chi ha il red­dito. Il van­tag­gio reale è che i red­diti della casa com­paiono solo nella di­chia­ra­zione della madre, coe­ren­te­mente con il fatto che l'at­ti­vità è sua. Con la tas­sa­zione IRPEF or­di­na­ria, invece, il ri­sul­tato di­pende dagli sca­glioni di red­dito di cia­scuno.

Le regole 2026 da tenere presenti

Le lo­ca­zioni brevi sono gli af­fitti di im­mo­bili abi­ta­tivi fino a 30 giorni, fatti da pri­vati fuori da un'at­ti­vità d'im­presa, anche tra­mite Airbnb e Boo­king. La legge di bi­lan­cio 2026 (L. 199/2025) ha la­sciato in­va­riate le ali­quote della ce­do­lare secca, ma ha ab­bas­sato la soglia oltre la quale l'at­ti­vità si pre­sume im­pren­di­to­riale:

Per una fa­mi­glia che af­fitta una sola casa si ap­plica il 21%. I det­ta­gli sono in ce­do­lare secca sugli af­fitti brevi e in quando serve la par­tita IVA.

Come fare, passo per passo

1. Scri­vete il con­tratto di co­mo­dato. Il figlio con­cede alla madre la sua quota a titolo gra­tuito; in­di­cate i dati ca­ta­stali, la durata e la clau­sola che au­to­rizza le lo­ca­zioni brevi a terzi.
2. Re­gi­stra­telo all'Agen­zia delle En­trate entro 20 giorni dalla firma. Si pagano l'im­po­sta di re­gi­stro in misura fissa (200 euro) e le marche da bollo.
3. In­te­state tutto alla madre come lo­ca­trice: an­nunci sui por­tali, con­tratti con gli ospiti, in­cassi. Se un por­tale trat­tiene la ri­te­nuta, la Cer­ti­fi­ca­zione Unica sarà a suo nome.
4. Si­ste­mate gli adem­pi­menti dell'at­ti­vità, sempre a nome di chi af­fitta: il CIN da esporre negli an­nunci e all'in­gresso, la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti tra­mite Al­log­giati Web, l'im­po­sta di sog­giorno se il Comune la pre­vede e le even­tuali co­mu­ni­ca­zioni re­gio­nali.
5. In di­chia­ra­zione dei red­diti la madre indica la sua quota come red­dito fon­dia­rio e la quota avuta in co­mo­dato tra i red­diti di­versi, sce­gliendo se ap­pli­care la ce­do­lare secca. Il figlio indica solo la ren­dita ca­ta­stale della sua quota.

Attenzione a

• "Casa va­canze" non è sempre lo­ca­zione breve. In molte Re­gioni la casa va­canze è una strut­tura ri­cet­tiva vera e pro­pria, spesso ge­stita in forma im­pren­di­to­riale: in quel caso il red­dito è d'im­presa e le regole viste sopra non val­gono così come sono. Le dif­fe­renze sono in B&B, af­fit­ta­ca­mere, casa va­canze o lo­ca­zione tu­ri­stica.
• IMU. Il co­mo­dato non la cambia: resta dovuta dai pro­prie­tari, cia­scuno per la sua quota, perché una casa af­fit­tata ai tu­ri­sti non è abi­ta­zione prin­ci­pale.
• Red­diti della per­sona an­ziana. Spo­stare tutto il red­dito sulla madre può in­ci­dere sulle pre­sta­zioni legate al red­dito, come in­te­gra­zione al minimo, mag­gio­ra­zioni so­ciali, ISEE ed esen­zioni. Con­viene ve­ri­fi­carlo prima.
• Niente scor­cia­toie. Il co­mo­dato deve essere reale e re­gi­strato. Un ac­cordo solo sulla carta, mentre nella pra­tica af­fitta e in­cassa il figlio, non regge a un con­trollo.

In conclusione

Per far sì che i red­diti della casa tu­ri­stica vadano tutti al fa­mi­liare che ge­sti­sce l'at­ti­vità, la scrit­tura pri­vata non serve: serve un co­mo­dato re­gi­strato con au­to­riz­za­zione a locare. È una so­lu­zione pre­vi­sta dall'Agen­zia delle En­trate, costa poco e mette in regola la si­tua­zione.

Questo ar­ti­colo ha scopo in­for­ma­tivo e non so­sti­tui­sce il parere di un com­mer­cia­li­sta, che può va­lu­tare il caso con­creto: tipo di at­ti­vità, regole re­gio­nali, si­tua­zione red­di­tuale dei fa­mi­liari.