Modello 21 e imposta di soggiorno: non è più dovuto, ma cosa devi ancora fare

Se hai un B&B, un af­fit­ta­ca­mere o una casa va­canze in un Comune con im­po­sta di sog­giorno, co­no­sci il Mo­dello 21: il ren­di­conto an­nuale da con­se­gnare al Comune, di solito entro il 30 gen­naio, con le somme in­cas­sate dagli ospiti e quelle ver­sate. Tra poche set­ti­mane qual­cuno si chie­derà se va ancora pre­sen­tato.

La ri­spo­sta, dopo una de­ci­sione della Cas­sa­zione di gen­naio 2026, è in ge­ne­rale no. Ma at­ten­zione: non si­gni­fica che l'im­po­sta di sog­giorno sia spa­rita dai tuoi ob­bli­ghi. Ve­diamo che cosa è cam­biato e che cosa resta da fare.

Perché esisteva il Modello 21

Per anni il ge­store della strut­tura è stato con­si­de­rato un agente con­ta­bile: una per­sona che ma­neg­gia denaro pub­blico, cioè l'im­po­sta in­cas­sata dall'ospite per conto del Comune, e che deve ren­derne conto ogni anno. Il Mo­dello 21 era pro­prio quel "conto della ge­stione", col­le­gato alla Corte dei conti.

Per l'host questo voleva dire una sca­denza in più a inizio anno, con il ris­chio di con­te­sta­zioni se la di­men­ti­cava.

Che cosa ha deciso la Cassazione

Con l'or­di­nanza n. 1527, de­po­si­tata il 23 gen­naio 2026, la Cas­sa­zione civile (le sin­tesi la at­tri­bui­scono alle Se­zioni Unite) ha chia­rito un punto di fondo. Dopo le mo­di­fi­che in­tro­dotte nel 2020, il ge­store è un re­spon­sa­bile d'im­po­sta, non più un agente con­ta­bile.

Che cosa si­gni­fica, in parole sem­plici:

• il ge­store ri­sponde in pro­prio verso il Comune per l'im­po­sta, con di­ritto di ri­valsa sull'ospite;
• il rap­porto con il Comune è di natura tri­bu­ta­ria, non con­ta­bile;
• cade il pre­sup­po­sto del "conto della ge­stione": per questo il Mo­dello 21 non ha più ra­gione di essere e le even­tuali con­te­sta­zioni pas­sano al giu­dice tri­bu­ta­rio.

Le fonti che ab­biamo con­sul­tato con­cor­dano sull'esito (Mo­dello 21 non più dovuto), ma usano ter­mini di­versi per la de­ci­sione (or­di­nanza o sen­tenza) e non tutte pre­ci­sano il col­le­gio. Per questo, nei det­ta­gli, ti con­viene fare ri­fe­ri­mento al testo uf­fi­ciale della pro­nun­cia o al tuo com­mer­cia­li­sta.

Che cosa NON è cambiato

Qui sta l'errore più pe­ri­co­loso: pen­sare che "senza Mo­dello 21" non ci sia più niente da fare. Re­stano:

1. Il ver­sa­mento dell'im­po­sta al Comune, se­condo il re­go­la­mento co­mu­nale (spesso con sca­denze pe­rio­di­che, per esem­pio tri­me­strali).
2. La di­chia­ra­zione an­nuale te­le­ma­tica all'Agen­zia delle En­trate, entro il 30 giugno dell'anno suc­ces­sivo, anche se in quell'anno non hai avuto ospiti ma la strut­tura era attiva.
3. La con­ser­va­zione dei do­cu­menti: ri­ce­vute, ver­sa­menti, elen­chi degli ospiti esenti, per po­terli esi­bire in caso di con­trollo.
4. L'ob­bligo di ver­sare anche se l'ospite non ha pagato l'im­po­sta: es­sendo re­spon­sa­bile d'im­po­sta, il debito verso il Comune è tuo. Se­condo la giu­ri­spru­denza ri­chia­mata dalle fonti, il man­cato in­casso dall'ospite non ti libera.

Per tutti i det­ta­gli su chi in­cassa nei vari por­tali, esen­zioni e san­zioni, trovi l'ap­pro­fon­di­mento nella guida all'im­po­sta di sog­giorno già pub­bli­cata sul blog.

Un esempio numerico

Pren­diamo Giulia, con un B&B di tre camere in un Comune con im­po­sta di 2 euro a per­sona per notte (cifra scelta a titolo di esem­pio: ogni Comune sta­bi­li­sce la sua). In un anno ha 900 pre­senze tas­sa­bili.

• Im­po­sta da in­cas­sare e ver­sare: 900 × 2 = 1.800 euro
• Il Mo­dello 21 non c'è più, ma i 1.800 euro vanno ver­sati al Comune alle sca­denze pre­vi­ste.
• Se un ospite non paga l'im­po­sta e Giulia non la ri­scuote, il Comune può chie­dere co­mun­que i 1.800 euro a lei: re­cu­pera dall'ospite, non dal Comune.
• Una di­men­ti­canza non è gra­tuita: le san­zioni per omesso ver­sa­mento o di­chia­ra­zione, quando scat­tano, pos­sono essere si­gni­fi­ca­tive e cre­scono con il ri­tardo. Se te ne ac­corgi tardi, esi­stono stru­menti di re­go­la­riz­za­zione (rav­ve­di­mento) che ri­du­cono il costo.

L'im­po­sta non è un ricavo tuo: va tenuta se­pa­rata dagli in­cassi, al­tri­menti rischi di spen­derla pen­sando sia mar­gine.

Se il Comune ti chiede ancora il Modello 21

Può suc­ce­dere. Alcune am­mi­ni­stra­zioni po­treb­bero con­ti­nuare a in­viare ri­chie­ste o mo­du­li­stica con le vec­chie sca­denze. Le fonti ri­co­no­scono che la si­tua­zione, nei fatti, non è uni­forme.

Un com­por­ta­mento pru­dente:

• non igno­rare la co­mu­ni­ca­zione: ri­spondi per iscritto, anche con PEC se ce l'hai;
• indica che, se­condo la Cas­sa­zione 2026, il ge­store non è più agente con­ta­bile e il ren­di­conto per la Corte dei conti non è dovuto;
• se il Comune chiede sem­plici rie­pi­lo­ghi in­terni (somme in­cas­sate e ver­sate) per i propri con­trolli, valuta di for­nirli: sono di­versi dal vec­chio conto giu­di­ziale e ti pro­teg­gono in caso di ve­ri­fi­che;
• con­serva copia di tutto, com­prese le tra­smis­sioni degli anni pre­ce­denti;
• prima di ri­fiu­tarti di con­se­gnare qua­lun­que cosa, par­lane con il com­mer­cia­li­sta.

Le fonti non in­di­cano una pro­ce­dura for­male uguale per tutti: di­pende dal sin­golo Comune.

Come organizzarti da subito

• Metti in ca­len­da­rio le sca­denze di ver­sa­mento del tuo re­go­la­mento co­mu­nale e la di­chia­ra­zione del 30 giugno.
• Tieni un foglio o un ge­stio­nale con notti, ospiti tas­sati, esenti e im­porti: dovrà tor­narti utile per tutti gli adem­pi­menti.
• Se vendi anche dai por­tali, ve­ri­fica quali in­cas­sano l'im­po­sta e la ver­sano al Comune per tuo conto e quali no: di­pende dal por­tale e dal Comune, e va con­trol­lato caso per caso.
• Non usare l'in­casso dell'im­po­sta per co­prire altre spese.

In sintesi

• Nel 2026 la Cas­sa­zione ha chia­rito che il ge­store è re­spon­sa­bile d'im­po­sta e non agente con­ta­bile: il Mo­dello 21 non è più dovuto.
• Re­stano il ver­sa­mento al Comune e la di­chia­ra­zione all'Agen­zia delle En­trate entro il 30 giugno.
• Sei tenuto a ver­sare anche se l'ospite non ti ha pagato l'im­po­sta.
• Se il Comune in­si­ste, ri­spondi per iscritto e con­sulta il com­mer­cia­li­sta.

Regole, im­porti e sca­denze va­riano da Comune a Comune e le fonti non sono uni­formi su tutti i det­ta­gli: ve­ri­fica il tuo caso con un com­mer­cia­li­sta o con l'uf­fi­cio tri­buti del tuo Comune. Per capire quanto ti resta dav­vero dopo costi e tasse, prova il cal­co­la­tore.