I costi nascosti degli affitti brevi: la checklist da controllare

Il gua­da­gno di un ap­par­ta­mento in af­fitto breve non è la ta­riffa per le notti. Prima di sapere quanto resta, vanno sot­tratte molte voci che a volte si sco­prono solo a fine anno, quando è tardi per cam­biare il prezzo. Questa check­list serve a tro­varle prima.

Le voci da non dimenticare

Costi legati a ogni sog­giorno

• Pu­li­zie e cambio bian­che­ria: spesso il costo più grande per chi ha sog­giorni brevi. Se le ad­de­biti all'ospite, ri­cor­dati che sul por­tale anche le pu­li­zie pagano la com­mis­sione.
• La­van­de­ria o ri­cam­bio bian­che­ria: len­zuola e asciu­ga­mani si con­su­mano e vanno so­sti­tuiti, non solo lavati.
• Con­su­ma­bili: caffè, carta, sapone, de­ter­sivi, sacchi per i ri­fiuti, kit di cor­te­sia.

Costi che paghi in ogni caso, anche con casa vuota

• Utenze: luce, gas, acqua, in­ter­net e ri­fiuti. Con gli ospiti con­su­mano di più, e la ta­riffa ri­fiuti per le utenze non do­me­sti­che può essere più alta.
• Con­do­mi­nio e spese fisse dell'im­mo­bile, come IMU quando dovuta, as­si­cu­ra­zione e ma­nu­ten­zione or­di­na­ria.
• Ab­bo­na­menti: ge­stio­nale, soft­ware di prezzo, ser­ra­ture smart, si­stema di check-in.

Costi legati ai por­tali e alla ge­stione

• Com­mis­sioni dei por­tali, che va­riano in base al por­tale e al tipo di ta­riffa. Spesso sono la voce più grande in as­so­luto, ne par­liamo in com­mis­sioni Airbnb.
• IVA sulle com­mis­sioni, se hai la par­tita IVA: la trovi qui.
• Com­mer­cia­li­sta e adem­pi­menti: con­ta­bi­lità, di­chia­ra­zioni, co­mu­ni­ca­zioni ai Comuni.
• Im­po­sta di sog­giorno: non è un costo ma una somma che in­cassi e ri­versi al Comune. Va tenuta se­pa­rata dal tuo ricavo, ne par­liamo in im­po­sta di sog­giorno.

Costi che ar­ri­vano a sor­presa

• Ma­nu­ten­zione e ri­cambi: pic­coli danni, usura, elet­tro­do­me­stici che si rom­pono prima perché usati di più.
• Danni e cau­zioni: a volte non basta la cau­zione, e le co­per­ture dei por­tali hanno limiti e fran­chi­gie.
• Giorni vuoti: un ca­len­da­rio che ti co­stringe a tenere la casa pronta anche senza ospiti.
• Il tuo tempo: mes­saggi, ac­co­glienza, im­pre­vi­sti. Se oggi non lo conti, lo vedrai quando decidi di de­le­gare.

Un metodo semplice: il costo per notte

1. Scrivi ogni voce in euro all'anno. Se non la co­no­sci, sti­mala con la fat­tura dell'anno scorso e ag­giungi un 10%.
2. Separa i costi per sog­giorno (pu­li­zie, bian­che­ria) da quelli fissi (utenze, ab­bo­na­menti).
3. Dividi i costi fissi per le notti oc­cu­pate che pre­vedi.
4. Ag­giungi il costo per sog­giorno diviso per la durata media del sog­giorno.

Il ri­sul­tato è il costo reale per notte. Se la ta­riffa non lo copre con un mar­gine, il conto non torna.

Un esempio

Un ap­par­ta­mento con 150 notti oc­cu­pate in 50 sog­giorni da tre notti:

Con 38,73 euro di costo per notte, una ta­riffa di 100 euro ne trat­tiene 61,27 solo dopo i costi, prima di com­mis­sioni e im­po­ste. Con meno notti il peso sale: con 100 notti i costi fissi pesano di più.

Gli errori più frequenti

• Con­tare solo i costi che vedi nel conto cor­rente: il tuo lavoro, le so­sti­tu­zioni, il tempo no.
• Di­men­ti­care i costi che non di­pen­dono dalle notti: se la casa è vuota, utenze e ab­bo­na­menti re­stano.
• Non se­pa­rare l'im­po­sta di sog­giorno: a fine anno sembra un in­casso, ma non lo è.
• Non guar­dare ai mesi deboli: i costi fissi sono gli stessi tutto l'anno, i ricavi no.

Come usarla nel calcolatore

Nel cal­co­la­tore puoi in­se­rire com­mer­cia­li­sta, pu­li­zie e spese varie: il netto e il gua­da­gno reale cam­biano subito. Per capire da quante notti in su l'at­ti­vità regge, guarda quante notti ser­vono per pa­reg­giare i costi.

Le cifre dell'esem­pio sono il­lu­stra­tive: ogni im­mo­bile ha i suoi costi.