Commissioni Airbnb: come funzionano per l'host e quanto ti costano davvero

La com­mis­sione di Airbnb sembra una per­cen­tuale sem­plice, ma se non sai su cosa viene cal­co­lata rischi di sot­to­sti­mare quanto ti costa. Qui la scom­po­niamo con un esem­pio, poi ve­diamo come im­po­stare il prezzo par­tendo dal netto che vuoi in­cas­sare.

Come funziona oggi

La mag­gior parte degli host paga una com­mis­sione del 15,5% solo a carico dell'host: gli ospiti non vedono un costo di ser­vi­zio se­pa­rato e il prezzo che im­po­sti è quello che pagano, tasse escluse. Altri host pagano in genere tra il 14% e il 16%.

La base di cal­colo è il sub­to­tale della pre­no­ta­zione, cioè:

• ta­riffa per notte mol­ti­pli­cata per le notti;
• spese di pu­li­zia;
• even­tuali costi per ani­mali o ospiti extra.

Le tasse, come la tassa di sog­giorno, sono escluse. Quindi anche le pu­li­zie pagano la com­mis­sione: se le ad­de­biti all'ospite, la tua base cresce e la com­mis­sione con lei.

L'esempio, in euro

Quat­tro notti a 160 euro, pu­li­zie 70 euro, nessun extra:

La com­mis­sione non è il 15,5% della ta­riffa ma del sub­to­tale: 110,05 euro invece di 99,20. È una dif­fe­renza di circa 11 euro a pre­no­ta­zione.

E il vecchio modello con il 3%?

Fino a poco tempo fa esi­steva un mo­dello con com­mis­sione divisa: circa il 3% a carico dell'host e una com­mis­sione a carico dell'ospite. Per gli host in­di­pen­denti dell'Unione Eu­ro­pea è ri­ma­sto fino al 13 ot­to­bre 2026, data del pas­sag­gio al nuovo mo­dello; le pre­no­ta­zioni già con­fer­mate man­ten­gono i ter­mini pre­ce­denti. Questa in­for­ma­zione cambia in fretta: con­trolla nel tuo ac­count quale com­mis­sione ti viene ap­pli­cata e da quando.

Quanto costa davvero, con la partita IVA

Se hai la par­tita IVA in for­fet­ta­rio, sulla com­mis­sione devi in­te­grare l'IVA al 22% con l'au­to­fat­tura (il re­verse charge). Non ti viene trat­te­nuta dall'in­casso: la versi tu. Sull'esem­pio:

Il 15,5% di­venta quindi circa il 18,9% per chi ha la par­tita IVA. Un pri­vato in ce­do­lare secca non versa questa IVA. Ne par­liamo in l'IVA sulle com­mis­sioni.

Come impostare il prezzo partendo dal netto che vuoi

Se vuoi in­cas­sare un im­porto pre­ciso dopo la com­mis­sione, il prezzo da pub­bli­care è l'im­porto diviso per 0,845 (cioè 1 meno il 15,5%). Con la par­tita IVA in for­fet­ta­rio il di­vi­sore di­venta circa 0,811, perché in­cludi anche l'IVA sulla com­mis­sione.

Ri­corda che il prezzo va ap­pli­cato al sub­to­tale: se le pu­li­zie sono in­cluse nel conto, en­trano anche loro nel cal­colo. Nell'ar­ti­colo dal netto alla ta­riffa trovi un metodo passo passo.

Tre mosse per ridurre l'impatto

1. Ra­giona sul prezzo totale, non sulle sin­gole voci. Pu­li­zie, extra e ani­mali rien­trano nella base di cal­colo: spo­stare un costo da una voce all'altra non cambia la com­mis­sione.
2. Al­lunga il sog­giorno medio. Con sog­giorni più lunghi le pu­li­zie pesano meno per notte e la com­mis­sione sul sub­to­tale rende meno ri­spetto al ricavo totale.
3. Valuta le pre­no­ta­zioni di­rette per i clienti che tor­nano: senza com­mis­sione del por­tale re­stano i costi del pa­ga­mento. Ne par­liamo in pre­no­ta­zioni di­rette o por­tali.

Cosa controllare nel tuo account

• La per­cen­tuale di com­mis­sione ap­pli­cata alla tua strut­tura.
• Se il tuo ac­count è pas­sato al mo­dello con com­mis­sione solo a carico dell'host.
• Su quali voci si cal­cola: ta­riffa, pu­li­zie, extra.
• Come ven­gono mo­strati ri­ce­vuta e do­cu­menti con­ta­bili, da con­ser­vare per il com­mer­cia­li­sta.

Prova i tuoi numeri nel cal­co­la­tore: in­se­ri­sci la ta­riffa, spunta Airbnb e leggi il netto dopo com­mis­sione, IVA e im­po­ste.

I valori di questa pagina sono esempi e le con­di­zioni dei por­tali cam­biano: ve­ri­fica sempre quelle in vigore nel tuo ac­count.