Cedolare secca o forfettario: quale conviene davvero (con i conti)

Chi af­fitta per brevi pe­riodi sente spesso dire che "il for­fet­ta­rio con­viene sempre" oppure che "la ce­do­lare secca è più sem­plice e basta". Nes­suna delle due frasi è vera in ge­ne­rale. La ri­spo­sta di­pende da una cifra che quasi nes­suno guarda: quanto fat­turi in un anno. Qui la ri­ca­viamo con i numeri, par­tendo dallo stesso caso e cam­biando solo il fat­tu­rato.

Prima domanda: puoi davvero scegliere?

Dal 1° gen­naio 2026 la legge di bi­lan­cio (legge 199/2025) ha fis­sato queste regole per le lo­ca­zioni brevi, cioè sotto i 30 giorni:

• primo im­mo­bile: ce­do­lare secca al 21%;
• se­condo im­mo­bile: ce­do­lare secca al 26%;
• dal terzo im­mo­bile: l'at­ti­vità si pre­sume im­pren­di­to­riale, serve la par­tita IVA e la ce­do­lare non si ap­plica più.

Con uno o due im­mo­bili sei di norma un lo­ca­tore pri­vato e la ce­do­lare è la strada na­tu­rale. Il for­fet­ta­rio ri­chiede la par­tita IVA: ha senso quando l'at­ti­vità è or­ga­niz­zata come im­presa (ser­vizi, ge­stione con­ti­nua­tiva) o quando gli im­mo­bili sono tre o più. Se sei nel mezzo, la qua­li­fi­ca­zione della tua at­ti­vità va decisa con un com­mer­cia­li­sta, non a in­tuito. Ne par­liamo anche in quando serve la par­tita IVA.

Come funzionano, in due righe

• Ce­do­lare secca: paghi il 21% (o il 26%) sul canone in­cas­sato. Niente con­tri­buti INPS, niente IVA sulle com­mis­sioni dei por­tali, ma nes­suna spesa de­du­ci­bile.
• For­fet­ta­rio: il fat­tu­rato viene mol­ti­pli­cato per un coef­fi­ciente di red­di­ti­vità, che per i ser­vizi di al­log­gio con ATECO 55.20.42 è il 40%. Su quel red­dito paghi i con­tri­buti INPS e poi un'im­po­sta so­sti­tu­tiva del 15%, oppure del 5% per i primi cinque anni di at­ti­vità se hai i re­qui­siti. In più, con la par­tita IVA devi in­te­grare con l'IVA al 22% le fat­ture di com­mis­sione dei por­tali esteri.

Lo stesso anno, un fatturato di 30.000 euro

Ipo­tiz­ziamo 30.000 euro in­cas­sati dagli ospiti in un anno, con com­mis­sioni del por­tale al 15,5%. I valori INPS sono quelli 2026 per i com­mer­cianti: quota fissa 4.611,64 euro e ali­quota del 24,48% sul red­dito oltre i 18.808 euro.

Con il 5% il for­fet­ta­rio vince per circa 300 euro. Con il 15% perde per circa 440. A 30.000 euro siamo quindi quasi in pa­reg­gio, ed è la zona dove la scelta decide poco.

Il fatturato cambia il verdetto

Ri­pe­tiamo lo stesso cal­colo a cinque li­velli di fat­tu­rato. Le cifre sono il netto annuo prima dei costi di ge­stione.

Sotto i 30.000 euro vince net­ta­mente la ce­do­lare. Sopra i 45.000 il for­fet­ta­rio passa avanti, anche con l'ali­quota al 15%. Con le ipo­tesi di questa pagina il pa­reg­gio cade a circa 28.000 euro con l'im­po­sta al 5% e a circa 34.000 con il 15%.

Perché sotto i 30.000 euro il forfettario fa fatica

Il motivo è la quota fissa INPS: 4.611,64 euro l'anno, dovuti anche se l'at­ti­vità rende poco. Con 10.000 euro di fat­tu­rato il red­dito im­po­ni­bile del for­fet­ta­rio è 4.000 euro, quindi di im­po­sta non ne paghi nem­meno, ma il con­tri­buto fisso ti costa più del doppio di quanto avrebbe chie­sto la ce­do­lare (2.100 euro). Il for­fet­ta­rio so­mi­glia a un ab­bo­na­mento an­nuale: con­viene quando lo usi molto.

Sopra i 18.808 euro di red­dito im­po­ni­bile, cioè in­torno a 47.000 euro di fat­tu­rato, ai con­tri­buti fissi si ag­giunge il 24,48% sulla parte ec­ce­dente. Anche così il peso com­ples­sivo cresce più piano di quello della ce­do­lare, che è pro­por­zio­nale al fat­tu­rato.

Cosa il confronto non dice

• I con­tri­buti non sono solo un costo. Pa­gando l'INPS maturi anni di con­tri­bu­zione per la pen­sione. La ce­do­lare non ne dà. Chi guarda il lungo pe­riodo può ri­te­nere il for­fet­ta­rio più utile anche a parità di netto.
• Esiste una ri­du­zione del 35% dei con­tri­buti per i for­fet­tari, da ri­chie­dere all'INPS: ab­bassa il costo fisso e sposta il pa­reg­gio verso fat­tu­rati più bassi. Ve­ri­fica con il com­mer­cia­li­sta se ne hai di­ritto e le sca­denze della do­manda.
• Il 5% dura cinque anni e ri­chiede i re­qui­siti di nuova at­ti­vità. Dopo, il con­fronto va ri­fatto con il 15%.
• I costi non cam­biano il con­fronto. Né la ce­do­lare né il for­fet­ta­rio per­met­tono di de­durre pu­li­zie, utenze o ma­nu­ten­zione: li sot­trai tu per sapere quanto ti resta dav­vero.
• Il for­fet­ta­rio ha un tetto. Su­pe­rati gli 85.000 euro di ricavi si esce dal regime dall'anno suc­ces­sivo, e oltre i 100.000 euro l'uscita è im­me­diata. Per chi cresce è un con­fine da guar­dare.
• La par­tita IVA ha un costo di ge­stione: com­mer­cia­li­sta, adem­pi­menti, in­te­gra­zione delle fat­ture dei por­tali. La ce­do­lare è molto più leg­gera.

Tre errori frequenti

1. Con­fron­tare solo le ali­quote. 21% contro 5% sembra una vit­to­ria facile, ma l'ali­quota del 5% si ap­plica a una base molto più pic­cola e arriva dopo un con­tri­buto fisso.
2. Di­men­ti­care l'IVA sulle com­mis­sioni. Con la par­tita IVA va ver­sata l'IVA del 22% sulle com­mis­sioni dei por­tali esteri: a 30.000 euro sono più di mille euro.
3. Sce­gliere in base all'anno mi­gliore. Se il fat­tu­rato oscilla, guarda la media di più sta­gioni: un anno debole con la quota fissa può co­stare caro.

Come fare il tuo confronto in due minuti

1. Apri il cal­co­la­tore e in­se­ri­sci ta­riffa media, notti oc­cu­pate e costi.
2. Scegli il regime e guarda il netto annuo, poi cambia regime e con­fronta.
3. Nella se­zione di con­fronto dei regimi con­trolla anche come cambia il ri­sul­tato se il fat­tu­rato sale o scende del 20%.
4. Porta il ri­sul­tato al com­mer­cia­li­sta: l'at­ti­vità im­pren­di­to­riale o no è una va­lu­ta­zione sua.

I conti di questa pagina sono sem­pli­fi­cati: non in­clu­dono altri red­diti, de­tra­zioni, ac­conti già ver­sati né la tua po­si­zione con­tri­bu­tiva. Ser­vono a capire dove stanno i punti di svolta, non a so­sti­tuire una con­su­lenza.