Emilia-Romagna, la Consulta boccia il cambio d'uso per le locazioni brevi: cosa cambia per l'host

Se af­fitti una se­conda casa a tu­ri­sti in Emilia-Ro­ma­gna, c'è una no­ti­zia che ti ri­guarda da vicino. La Corte co­sti­tu­zio­nale, con la sen­tenza n. 164 de­po­si­tata il 9 ot­to­bre 2026, ha di­chia­rato il­le­git­timi due ar­ti­coli della legge re­gio­nale n. 10 del 2025 sulle lo­ca­zioni brevi. Sono gli ar­ti­coli che avreb­bero im­po­sto un cambio di de­sti­na­zione d'uso a chi af­fitta per brevi pe­riodi.

In breve: per ora, in base a quella legge, non devi tra­sfor­mare la tua casa in "lo­ca­zione breve" né pro­cu­rarti titoli edi­lizi solo per questo. Ma at­ten­zione: la de­ci­sione non can­cella ogni limite pos­si­bile. Ve­diamo che cosa è suc­cesso, passo per passo.

Che cosa prevedeva la legge regionale

Nel 2025 la Re­gione aveva in­tro­dotto una nuova ca­te­go­ria ur­ba­ni­stica: la de­sti­na­zione d'uso "lo­ca­zione breve", in­se­rita nell'area tu­ri­stico-ri­cet­tiva. Pas­sare dalla de­sti­na­zione re­si­den­ziale a quella nuova avrebbe avuto ri­le­vanza edi­li­zia e ur­ba­ni­stica, con pos­si­bile ne­ces­sità di titoli e pra­ti­che.

Un se­condo ar­ti­colo per­met­teva ai Comuni di in­di­vi­duare zone in cui la lo­ca­zione breve fosse am­messa sol­tanto a certe con­di­zioni, oppure del tutto vie­tata. Il filo logico era sem­plice: se una casa di­venta "tu­ri­stica", il Comune può de­ci­dere dove.

L'obiet­tivo di­chia­rato era con­tra­stare l'over­tou­rism e pro­teg­gere l'of­ferta di case per chi vive in città. Un obiet­tivo che la Corte stessa ri­co­no­sce come le­git­timo.

Perché la Corte ha detto no

La Corte non ha boc­ciato lo scopo, ma il metodo. Se­condo i com­menti pub­bli­cati dopo la de­ci­sione, i motivi prin­ci­pali sono due.

Spro­por­zione. L'ob­bligo valeva su tutto il ter­ri­to­rio re­gio­nale e non pre­ve­deva alcuna soglia di uti­lizzo. Col­piva quindi anche chi af­fitta qual­che set­ti­mana l'anno. Il fe­no­meno dell'over­tou­rism, invece, si con­cen­tra in zone pre­cise: una norma uguale per una lo­ca­lità af­fol­lata e per un paese di col­lina è parsa ec­ces­siva.

Di­spa­rità di trat­ta­mento. Chi ge­sti­sce strut­ture extra-al­ber­ghiere in forma im­pren­di­to­riale (af­fit­ta­ca­mere, case va­canze) poteva man­te­nere la de­sti­na­zione re­si­den­ziale. L'ob­bligo gra­vava invece su chi fa lo­ca­zioni brevi, anche in modo oc­ca­sio­nale. Per i giu­dici questa dif­fe­renza non aveva una ra­gione solida.

Le norme sono state quindi ri­te­nute in con­tra­sto con gli ar­ti­coli 3 e 41 della Co­sti­tu­zione (ugua­glianza e li­bertà di ini­zia­tiva eco­no­mica). Il se­condo ar­ti­colo è caduto "a ca­scata", perché di­pen­deva dal primo.

Che cosa resta in piedi

Qui bi­so­gna essere pre­cisi, perché è facile frain­ten­dere. Dalle sin­tesi di­spo­ni­bili emer­gono alcuni punti:

• la Corte ha ri­co­no­sciuto la com­pe­tenza delle Re­gioni in ma­te­ria di go­verno del ter­ri­to­rio: non ha detto che le Re­gioni non pos­sano in­ter­ve­nire;
• sono con­si­de­rate pos­si­bili misure di con­te­ni­mento lo­ca­liz­zate, ca­li­brate sulle zone dav­vero sotto pres­sione tu­ri­stica;
• la de­ci­sione ri­guarda gli ar­ti­coli citati della legge emi­liana; non sposta gli ob­bli­ghi na­zio­nali come il codice iden­ti­fi­ca­tivo (CIN), la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti o le regole di si­cu­rezza. Questo punto è una nostra let­tura pru­dente: i com­menti che ab­biamo visto non lo trat­tano espres­sa­mente.

In pra­tica, il mes­sag­gio per Re­gioni e Comuni è: potete li­mi­tare, ma con misure pro­por­zio­nate, ra­gio­ne­voli e coe­renti. Un di­vieto "a tap­peto" è a ris­chio; un limite mirato a un quar­tiere sto­rico so­vrac­ca­rico lo è molto meno.

Un esempio per capire il peso economico

Im­ma­gina Marco, che ha un bi­lo­cale a cui af­fitta circa 90 notti l'anno a 85 euro a notte. In­cassa 7.650 euro lordi.

Se per con­ti­nuare avesse dovuto fare un cambio d'uso, con pra­ti­che tec­ni­che, even­tuali oneri e un pro­fes­sio­ni­sta, anche solo 2.500 euro di costo (cifra in­ven­tata, solo per ra­gio­nare) avreb­bero man­giato un terzo del fat­tu­rato di un anno. Per chi af­fitta poco, un ob­bligo del genere può ba­stare a far chiu­dere l'at­ti­vità.

Ecco perché la Corte ha in­si­stito sul fatto che una regola uguale per tutti pe­na­lizza so­prat­tutto i pic­coli pro­prie­tari oc­ca­sio­nali. Per chi lavora con volumi alti, invece, le con­se­guenze di una li­mi­ta­zione mirata re­stano più con­crete.

Che cosa fare adesso, in pratica

1. Non cam­biare nulla di tua ini­zia­tiva. Se non avevi ancora av­viato pra­ti­che di cambio d'uso, non c'è motivo di farlo solo per questa legge.
2. Se avevi già pre­sen­tato una pra­tica, chiedi al tuo tec­nico o al Comune che cosa suc­cede alla pro­ce­dura. Non ab­biamo tro­vato in­di­ca­zioni sui casi già av­viati o su regole tran­si­to­rie.
3. Con­trolla il re­go­la­mento del tuo Comune. Oltre alla legge re­gio­nale ci sono regole co­mu­nali (edi­li­zie, di si­cu­rezza, sull'im­po­sta di sog­giorno) che re­stano valide.
4. Man­tieni in regola gli ob­bli­ghi di sempre: CIN, SCIA o altre co­mu­ni­ca­zioni dove pre­vi­ste, re­gi­stra­zione degli ospiti, do­ta­zioni di si­cu­rezza.
5. Segui gli ag­gior­na­menti. Il le­gis­la­tore re­gio­nale po­trebbe in­ter­ve­nire di nuovo con misure più mirate, e altre Re­gioni (To­scana, Puglia) hanno per­corsi di­versi.

Perché questa sentenza conta anche fuori dall'Emilia-Romagna

Se af­fitti al­trove, la de­ci­sione ti in­te­ressa co­mun­que. Il prin­ci­pio in­di­cato è ge­ne­rale: i limiti alle lo­ca­zioni brevi devono guar­dare dove il pro­blema esiste dav­vero e non pos­sono trat­tare in modo peg­giore chi af­fitta a tu­ri­sti ri­spetto a chi ge­sti­sce una strut­tura ri­cet­tiva extra-al­ber­ghiera senza un motivo valido.

Questo vale come orien­ta­mento per le leggi re­gio­nali in di­scus­sione e per le de­li­bere dei Comuni. Non è però una "sa­na­to­ria" au­to­ma­tica per ogni limite: ogni norma va letta nel suo testo e nel suo con­te­sto.

Attenzione ai fraintendimenti

Cir­co­lano sin­tesi un po' sem­pli­fi­cate. Per evi­tare errori ri­corda tre cose:

• non è un "liberi tutti": re­stano gli ob­bli­ghi na­zio­nali e locali non toc­cati dalla sen­tenza;
• non vale per ogni Re­gione allo stesso modo: la de­ci­sione ri­guarda una legge pre­cisa;
• i det­ta­gli degli ef­fetti pra­tici sulle pra­ti­che in corso e sui Comuni dell'Emilia-Ro­ma­gna pos­sono ancora pre­ci­sarsi con cir­co­lari e ag­gior­na­menti re­gio­nali.

Le fonti che ab­biamo con­sul­tato con­cor­dano sui punti es­sen­ziali (ar­ti­coli an­nul­lati, mo­ti­va­zioni, data), ma non sempre sui det­ta­gli di ciò che resta ap­pli­ca­bile. Per questo ti con­si­gliamo di non af­fi­darti a un rias­sunto, nem­meno al nostro: la regola per il tuo im­mo­bile va ve­ri­fi­cata con il tuo Comune o con un pro­fes­sio­ni­sta.

In sintesi

• Nel 2026 la Corte co­sti­tu­zio­nale ha an­nul­lato gli ar­ti­coli 4 e 5 della legge emi­liana n. 10/2025: niente cambio d'uso ob­bli­ga­to­rio per le lo­ca­zioni brevi in base a quelle norme.
• Il motivo è la spro­por­zione: una regola uguale in tutta la Re­gione, senza soglie, anche per chi af­fitta poco.
• Re­stano pos­si­bili limiti locali e mirati, e re­stano gli ob­bli­ghi na­zio­nali.
• Se hai pra­ti­che già av­viate o dubbi spe­ci­fici, chiedi al tuo Comune o a un tec­nico.

Questa guida è in­for­ma­tiva e non so­sti­tui­sce una con­su­lenza sul tuo caso: per la tua casa con­fron­tati con il Comune e con un pro­fes­sio­ni­sta. E per capire quanto ti resta dav­vero dai tuoi in­cassi, prova il cal­co­la­tore.