Toscana: Testo unico del turismo e limiti dei Comuni alle locazioni brevi, cosa deve sapere l'host

In To­scana ospi­tare è di­ven­tato più re­go­lato che in altre re­gioni. La Re­gione ha ap­pro­vato un nuovo Testo unico del tu­ri­smo, i Comuni più tu­ri­stici pos­sono li­mi­tare le lo­ca­zioni brevi e nei gior­nali si è par­lato molto di ri­corsi, sen­tenze e re­go­la­menti co­mu­nali. Per chi ha un B&B, una casa va­canze o un ap­par­ta­mento sui por­tali, il ris­chio è con­fon­dere le no­ti­zie con le regole in vigore.

Questo ar­ti­colo fa ordine. Una pre­messa: le norme re­gio­nali e co­mu­nali cam­biano e ven­gono im­pu­gnate, quindi alcune parti sono ancora og­getto di di­scus­sione. Dove le fonti non con­cor­dano, lo di­ciamo.

Il quadro in breve

La legge re­gio­nale di ri­fe­ri­mento è la L.R. 31 di­cem­bre 2024, n. 61, il nuovo Testo unico del tu­ri­smo, che so­sti­tui­sce la pre­ce­dente legge del 2016. È stata mo­di­fi­cata dalla L.R. 6 giugno 2025, n. 28 (in vigore dal 10 giugno 2025). Il re­go­la­mento di at­tua­zione in­di­cato dalle fonti che ab­biamo letto è il D.P.G.R. 11 agosto 2025, n. 47/R, pub­bli­cato sul bol­let­tino re­gio­nale il 14 agosto e in vigore dal 29 agosto 2025.

Questi ri­fe­ri­menti de­ri­vano da una sola sin­tesi di un'as­so­cia­zione di ca­te­go­ria: prima di ci­tarli in un atto, ve­ri­fi­cali sul Bol­let­tino Uf­fi­ciale della Re­gione To­scana.

Cosa cambia per le strutture extra-alberghiere

Per B&B, af­fit­ta­ca­mere, case e ap­par­ta­menti per va­canze e re­si­denze d'epoca, il Testo unico pre­vede la ge­stione in forma im­pren­di­to­riale. In pra­tica non si tratta di at­ti­vità oc­ca­sio­nali di un pri­vato: ser­vono gli adem­pi­menti dell'im­presa.

Altri punti se­gna­lati dalle fonti:

• re­gi­stra­zione gior­na­liera dei flussi tu­ri­stici tra­mite le pro­ce­dure te­le­ma­ti­che re­gio­nali, per ti­to­lari e ge­stori;
• in­for­ma­zioni sull'ac­ces­si­bi­lità della strut­tura, da for­nire e pub­bli­care;
• per le strut­ture con ca­rat­te­ri­sti­che di civile abi­ta­zione, la de­sti­na­zione d'uso tu­ri­stico-ri­cet­tiva.

Sulla de­sti­na­zione d'uso c'è un ter­mine tran­si­to­rio: se­condo la sin­tesi con­sul­tata, il pas­sag­gio andava com­ple­tato entro il 30 giugno 2026. Le at­ti­vità non im­pren­di­to­riali già esi­stenti, sempre se­condo la stessa fonte, pos­sono con­ti­nuare senza tra­sfor­marsi. Se hai un'at­ti­vità av­viata prima della legge, chiedi al tuo Comune in che ca­te­go­ria rien­tri.

Locazioni brevi: cosa decide il Comune

Il punto più di­scusso è l'ar­ti­colo 59, che per­mette ai re­go­la­menti co­mu­nali di fis­sare cri­teri e limiti per le lo­ca­zioni brevi. Pos­sono adot­tarli i Comuni ad alta den­sità tu­ri­stica e tutti i ca­po­luo­ghi di pro­vin­cia. I limiti pos­sono tenere conto di tre cose: la frui­zione tu­ri­stica del pa­tri­mo­nio cul­tu­rale, la tutela del tes­suto so­ciale e la di­spo­ni­bi­lità di al­loggi per l'af­fitto a lungo ter­mine.

Per chi ge­sti­sce una lo­ca­zione tu­ri­stica im­pren­di­to­riale vale la di­sci­plina sta­tale, con la SCIA nei casi pre­vi­sti. Per le lo­ca­zioni non im­pren­di­to­riali resta l'ob­bligo di co­mu­ni­ca­zione al Comune. Per ap­pro­fon­dire come fun­ziona la soglia na­zio­nale, leggi l'ar­ti­colo sulla SCIA dal terzo im­mo­bile.

Corte costituzionale e TAR: cosa sappiamo (e cosa no)

Il Go­verno aveva im­pu­gnato la legge to­scana da­vanti alla Corte co­sti­tu­zio­nale. Il 16 di­cem­bre 2025 sono state de­po­si­tate de­ci­sioni sul tema, e la stampa le ha rias­sunte come una boc­cia­tura del ri­corso: i Comuni ad alta den­sità tu­ri­stica pos­sono in­tro­durre di­vieti o limiti di giorni in de­ter­mi­nate zone, e l'ob­bligo di ge­stione im­pren­di­to­riale per le strut­ture extra-al­ber­ghiere è stato con­si­de­rato giu­sti­fi­cato.

Qui però le fonti non coin­ci­dono del tutto. Una sin­tesi parla di que­stioni di­chia­rate non fon­date anche sull'ar­ti­colo 59; un'altra ri­porta che la Corte si sa­rebbe pro­nun­ciata solo su una parte delle norme, ri­ser­vando le altre a de­ci­sioni se­pa­rate. Per questo non pos­siamo dirti con cer­tezza quali ar­ti­coli siano stati esa­mi­nati. Leggi il testo della sen­tenza n. 186/2025 o fatti aiu­tare da un pro­fes­sio­ni­sta.

A maggio 2026 la stampa ha ri­fe­rito che il TAR della To­scana ha re­spinto 19 ri­corsi contro il re­go­la­mento del Comune di Fi­renze sugli af­fitti tu­ri­stici. Tra le misure ri­te­nute le­git­time ci sa­reb­bero un'au­to­riz­za­zione pre­ven­tiva con durata di cinque anni, re­qui­siti su an­tin­cen­dio, im­pianti, ri­le­va­tori di gas e igiene, limiti ai por­ta­chiavi esterni e ob­bli­ghi legati al CIN. Anche qui si tratta di una sola fonte gior­na­li­stica: la sen­tenza va letta di­ret­ta­mente. E po­treb­bero es­serci ap­pelli.

Un esempio concreto: cosa rischia chi sbaglia categoria

Im­ma­gina Marta, pro­prie­ta­ria di due ap­par­ta­menti in un ca­po­luogo to­scano. Li af­fitta per circa 110 notti l'anno cia­scuno, a 95 euro a notte: ricavo lordo di circa 10.450 euro per im­mo­bile, 20.900 euro in totale. Non si è mai posta il pro­blema della ca­te­go­ria perché "è tutto sui por­tali".

Se il Comune la con­si­dera un'at­ti­vità im­pren­di­to­riale, o se nella sua zona è stato in­tro­dotto un limite, Marta po­trebbe dover chie­dere un'au­to­riz­za­zione, cam­biare la de­sti­na­zione d'uso o ri­nun­ciare a uno dei due im­mo­bili. Con una sola scelta sba­gliata ris­chia di bloc­care un ricavo lordo di oltre 10.000 euro l'anno o di pagare san­zioni. La fonte con­sul­tata non ri­porta im­porti per le san­zioni to­scane: non pos­siamo darti cifre, e ti in­vi­tiamo a non fi­darti di chi le cita senza il testo di legge.

Checklist: cosa fare questa settimana

1. Te­le­fona o scrivi all'uf­fi­cio tu­ri­smo (o SUAP) del tuo Comune e chiedi se esiste un re­go­la­mento sulle lo­ca­zioni brevi e se la tua zona ha limiti.
2. Ve­ri­fica la ca­te­go­ria della tua at­ti­vità: oc­ca­sio­nale, lo­ca­zione tu­ri­stica im­pren­di­to­riale o strut­tura extra-al­ber­ghiera.
3. Con­trolla la de­sti­na­zione d'uso dell'im­mo­bile con il tec­nico o con la visura ca­ta­stale.
4. Con­trolla il CIN: è ob­bli­ga­to­rio per tutti, in tutta Italia. Ne par­liamo nell'ar­ti­colo sul re­go­la­mento UE.
5. Con­trolla le do­ta­zioni di si­cu­rezza (ri­le­va­tori di gas e mo­nos­sido, estin­tori) e i por­ta­chiavi esterni.
6. Re­gi­stra i flussi tu­ri­stici con la pro­ce­dura re­gio­nale, se sei tenuto a farlo.
7. Con­serva le ri­spo­ste per iscritto: email e PEC val­gono più di una te­le­fo­nata.

E se non sono in Toscana?

Il tema vale ovun­que. Le Re­gioni stanno an­dando in ordine sparso, come mostra anche il caso della Puglia. La regola pra­tica è sempre la stessa: la norma na­zio­nale non basta, serve guar­dare legge re­gio­nale e re­go­la­mento co­mu­nale.

Per concludere

In To­scana il Testo unico del tu­ri­smo ha au­men­tato il peso dei Comuni e ha spinto l'extra-al­ber­ghiero verso la forma im­pren­di­to­riale. Alcune que­stioni giu­ri­di­che sono ancora aperte e pos­sono cam­biare con nuovi ri­corsi. Prima di in­ve­stire in un nuovo im­mo­bile o di cam­biare modo di ge­stirlo, ve­ri­fica il tuo caso con il Comune e con un pro­fes­sio­ni­sta. Per capire quanto vale in netto la tua at­ti­vità, puoi poi usare il cal­co­la­tore Net­to­Host. Le in­for­ma­zioni sono ge­ne­rali e ri­fe­rite al 2026; per gli aspetti fi­scali ri­vol­giti a un com­mer­cia­li­sta.