Casa vacanze in inverno: chiuderla o tenerla aperta? Conti, umidità, gelo e rischio legionella

Con no­vem­bre la sta­gione si ferma. Per molte case va­canze, B&B e ap­par­ta­menti tu­ri­stici ini­ziano set­ti­mane con pochi ospiti. La do­manda è sempre la stessa: con­viene tenere aperto o chiu­dere fino alla pri­ma­vera? E, se si chiude, come si evita di tro­varsi a marzo con muffa, tubi rotti e una sor­presa sull'acqua?

Non esiste una ri­spo­sta uguale per tutti: di­pende dai tuoi costi e dalla do­manda. Qui trovi un metodo di cal­colo e una check­list pra­tica. Le cifre sono esempi in­ven­tati.

Primo passo: il conto "aperto contro chiuso"

Per de­ci­dere ser­vono solo tre numeri: quanto in­cassi in bassa sta­gione, quanto spendi per tenere la casa pronta, e quanto costa chiu­dere e ria­prire.

Pren­diamo una casa va­canze in col­lina, con questi dati ipo­te­tici per i mesi da no­vem­bre a feb­braio (quat­tro mesi):

• ricavi se tieni aperto: 10 notti ven­dute al mese a 80 euro, cioè 800 euro al mese, 3.200 euro in quat­tro mesi;
• costi va­ria­bili aperti: pu­li­zie, la­van­de­ria, com­mis­sioni (circa 25% del ricavo), cioè 800 euro in quat­tro mesi;
• costi di man­te­ni­mento (ri­scal­da­mento, luce, in­ter­net): 250 euro al mese, 1.000 euro in quat­tro mesi.

Mar­gine te­nendo aperto: 3.200 − 800 − 1.000 = 1.400 euro.

Se chiudi, di solito non azzeri i costi: in­ter­net, as­si­cu­ra­zione, alcune utenze fisse e le ve­ri­fi­che pe­rio­di­che re­stano. Ipo­tiz­ziamo 300 euro di costi in quat­tro mesi e 150 euro per la ria­per­tura. Mar­gine chiuso: −450 euro.

In questo esem­pio tenere aperto vale 1.850 euro in più. Cambia i numeri con i tuoi: se vendi solo tre notti al mese, la con­clu­sione si ri­balta. Il punto di par­tenza è sempre lo stesso: il punto di pa­reg­gio del tuo im­mo­bile in bassa sta­gione.

Terza via: aperto ma "alleggerito"

Spesso la scelta mi­gliore non è tutto o niente. Ci sono so­lu­zioni in­ter­me­die:

• sog­giorno minimo più lungo e sconti mirati (leggi come fun­ziona nel nostro ar­ti­colo sul sog­giorno minimo e last minute);
• ca­len­da­rio aperto solo nei wee­kend e nei ponti, con set­ti­mane bloc­cate;
• chiu­sura di parte della casa (una camera o un piano) per li­mi­tare ri­scal­da­mento e pu­li­zie.

Se chiudi: la checklist anti-sorprese

Una casa chiusa non è una casa al sicuro. I pro­blemi tipici sono gelo, umi­dità e acqua ferma. Questa lista vale per quasi tutti gli im­mo­bili.

1. Tem­pe­ra­tura minima. In zone fredde non spe­gnere tutto: lascia il ri­scal­da­mento a una tem­pe­ra­tura bassa, suf­fi­ciente a evi­tare il gelo nei tubi (valuta con l'idrau­lico o il tec­nico di zona il valore adatto al tuo im­pianto).
2. Tubi espo­sti. Isola i tratti all'esterno o in locali non ri­scal­dati. In casi estremi si può svuo­tare l'im­pianto: fallo fare a un pro­fes­sio­ni­sta.
3. Chiavi dell'acqua. Se la casa resta vuota a lungo, chiu­dere l'acqua ge­ne­rale riduce il ris­chio di danni in caso di per­dita.
4. Umi­dità. Lascia aperte le porte in­terne, svuota i fri­go­ri­feri e tie­nili aperti, togli i cibi, valuta un deu­mi­di­fi­ca­tore o as­sorbi-umi­dità. Con­trolla gli angoli freddi.
5. Bian­che­ria e ma­te­rassi. Riponi in sacchi tra­spi­ranti e in luogo asciutto. La bian­che­ria in ar­ma­dio umido si rovina in poche set­ti­mane.
6. Giar­dino e esterni. Svuota i vasi, ritira i cu­scini, fissa le tende e con­trolla gron­daie e sca­ri­chi.
7. Visite pe­rio­di­che. Chiedi a un vicino o al tuo ad­detto alle pu­li­zie di pas­sare ogni due o tre set­ti­mane: costa poco e per­mette di sco­prire una per­dita prima che di­venti un danno.
8. As­si­cu­ra­zione. Ve­ri­fica se la po­lizza copre danni da gelo o da per­dite d'acqua quando la casa è di­sa­bi­tata. Alcune hanno con­di­zioni spe­ci­fi­che per gli im­mo­bili vuoti.

Il rischio legionella: acqua ferma e riapertura

Un punto spesso tra­scu­rato ri­guarda l'acqua. Nelle tu­ba­ture in cui l'acqua ri­sta­gna per set­ti­mane, so­prat­tutto se tie­pida, può svi­lup­parsi il bat­te­rio della le­gio­nella. Non è un pro­blema solo degli al­ber­ghi: le linee guida na­zio­nali sulla pre­ven­zione della le­gio­nel­losi de­di­cano un ca­pi­tolo alle strut­ture tu­ri­stico-ri­cet­tive, e le in­di­ca­zioni delle au­to­rità sa­ni­ta­rie locali sono il ri­fe­ri­mento.

Se­condo le in­di­ca­zioni con­sul­tate, le buone pra­ti­che in­clu­dono:

• far scor­rere l'acqua per qual­che minuto dai ru­bi­netti e dalle docce delle camere non uti­liz­zate, a ca­denza re­go­lare (le fonti par­lano di una volta a set­ti­mana);
• man­te­nere l'acqua calda sopra circa 50 °C e quella fredda sotto circa 20 °C dove l'im­pianto lo per­mette;
• far ese­guire una va­lu­ta­zione del ris­chio da un pro­fes­sio­ni­sta qua­li­fi­cato, per le strut­ture ri­cet­tive, con ag­gior­na­menti pe­rio­dici.

Prima di ria­prire dopo una lunga chiu­sura, la regola pru­dente è far scor­rere l'acqua calda e fredda da tutti i punti di ero­ga­zione prima del primo ospite, pulire o so­sti­tuire i filtri dei rom­pi­getto e dei sof­fioni, e ve­ri­fi­care con un idrau­lico l'im­pianto. Gli ob­bli­ghi pre­cisi (per esem­pio chi deve fare la va­lu­ta­zione del ris­chio e ogni quanto) di­pen­dono dal tipo di strut­tura e dalla Re­gione: chiedi all'ASL o alla tua as­so­cia­zione di ca­te­go­ria.

Se tieni aperto: i controlli rapidi

Anche con ospiti pre­senti, l'in­verno chiede qual­che ac­cor­tezza in più.

• Ri­scal­da­mento a prova di ospite. Un ter­mo­stato bloc­cato su una tem­pe­ra­tura sen­sata evita bol­lette fuori con­trollo e liti sul com­fort. Spiega nell'an­nun­cio come fun­ziona.
• Istru­zioni per gelo e neve. Un foglio con numeri utili, come chiu­dere l'acqua, dove sono le co­perte.
• Pu­li­zia e ven­ti­la­zione. Le stanze con poca ven­ti­la­zione svi­lup­pano muffa più in fretta: ri­cor­dare agli ospiti di arieg­giare è una buona regola.
• In­gressi e scale. An­ti­sci­volo e il­lu­mi­na­zione esterna: in in­verno gli in­ci­denti sono più pro­ba­bili.

Quanto vale la prevenzione

Un tubo che scop­pia in una casa vuota può co­stare mi­gliaia di euro tra ri­pa­ra­zioni, danni al sof­fitto del vicino e fermo dell'at­ti­vità. Una visita ogni due set­ti­mane costa 20-30 euro: se ne fai otto in quat­tro mesi spendi circa 200 euro, molto meno del ris­chio. Questi costi vanno nel tuo bi­lan­cio, come spie­gato nella check­list dei costi na­sco­sti.

In sintesi

• Fai il conto aperto contro chiuso con i tuoi numeri, in­clu­dendo i costi che re­stano anche a casa chiusa.
• Una terza via (aperto solo nei wee­kend, sog­giorni lunghi) spesso batte il tutto o niente.
• Se chiudi, pro­teggi la casa da gelo, umi­dità e acqua ferma, e fai un giro di con­trollo re­go­lare.
• Prima di ria­prire, fai scor­rere l'acqua e chiedi in­di­ca­zioni sulla le­gio­nella alla tua ASL.

Per sti­mare il mar­gine dei mesi in­ver­nali puoi usare il cal­co­la­tore Net­to­Host. Per gli aspetti sa­ni­tari e as­si­cu­ra­tivi chiedi con­ferma ai pro­fes­sio­ni­sti e agli enti com­pe­tenti della tua zona.