Property manager o co-host: quanto costa farsi gestire la casa e come valutare l'offerta

A un certo punto molti host si fanno la stessa do­manda: "Con­viene con­ti­nuare a fare tutto da solo, o è meglio af­fi­dare la casa a qual­cuno?". Tra mes­saggi agli ospiti, pu­li­zie, check-in e im­pre­vi­sti, ge­stire anche un solo ap­par­ta­mento può di­ven­tare un se­condo lavoro. Un pro­perty ma­na­ger (o un co-host) ri­solve il pro­blema, ma costa. La do­manda giusta è quanto, e che cosa ot­tieni in cambio.

In questo ar­ti­colo trovi i mo­delli di com­penso, un esem­pio con numeri e una lista di clau­sole da leg­gere prima di fir­mare. Una pre­messa: in Italia non esiste un li­stino uf­fi­ciale. Le per­cen­tuali citate sono in­di­ca­zioni di mer­cato, in buona parte ri­fe­rite ad altri Paesi; il tuo pre­ven­tivo può essere di­verso.

Chi è chi

• Pro­perty ma­na­ger: ge­sti­sce l'im­mo­bile per conto del pro­prie­ta­rio, spesso con un ser­vi­zio com­pleto: an­nunci, prezzi, ospiti, pu­li­zie, ma­nu­ten­zione, report.
• Co-host: di solito si occupa di una parte del ser­vi­zio, per esem­pio ca­len­da­rio e mes­saggi, o ac­co­glienza. Airbnb ha anche una rete di co-host attiva in Italia, con re­qui­siti come almeno 4,8 stelle di media e tassi di can­cel­la­zione bassi; i det­ta­gli e il com­penso si leg­gono nei ter­mini del por­tale.
• Ge­store "solo ope­ra­tivo": pu­li­zie e con­se­gna chiavi, senza toc­care prezzi e pre­no­ta­zioni.

I nomi non sono re­go­lati: leggi cosa fa e cosa non fa cia­scuna of­ferta.

Tre modelli di compenso

Le guide di set­tore de­scri­vono tre schemi:

1. Per­cen­tuale sui ricavi: il più dif­fuso. Per il ser­vi­zio com­pleto si citano di solito per­cen­tuali tra il 20% e il 30%, con li­velli più alti in lo­ca­lità remote o di lusso.
2. Im­porto fisso men­sile: adatto a im­mo­bili con ricavi alti o molto sta­bili.
3. Misto: per­cen­tuale più bassa più im­porti fissi per ser­vizi spe­ci­fici (foto, avvio dell'an­nun­cio, coor­di­na­mento ma­nu­ten­zioni).

Per ser­vizi par­ziali, come la ge­stione del solo ca­len­da­rio e dei canali, si tro­vano per­cen­tuali più basse, in­torno al 10-15%. Sono ordini di gran­dezza da guide stra­niere: in Italia i prezzi va­riano per città, sta­gione e qua­lità del ser­vi­zio. Chiedi almeno tre pre­ven­tivi e con­fron­tali a parità di ser­vizi.

Un esempio: quanto resta davvero

Pren­diamo una casa va­canze che in­cassa 24.000 euro lordi in un anno. Ipo­tiz­ziamo, per l'esem­pio, una ge­stione com­pleta al 25%, con le pu­li­zie pagate a parte dagli ospiti.

La dif­fe­renza è 6.000 euro. Ha senso solo se il ge­store: riem­pie più notti, ot­tiene prezzi mi­gliori, riduce i costi o ti re­sti­tui­sce tempo che vale più di quella cifra. Se a 6.000 euro cor­ri­spon­dono 150 ore di lavoro ri­spar­miate, il tuo tempo è va­lu­tato 40 euro l'ora. Per te è tanto o poco?

Due do­mande da fare sempre: l'im­porto è al lordo o al netto di IVA? La per­cen­tuale si cal­cola sul lordo (com­presa la com­mis­sione del por­tale) o sul netto? Fra un 20% sul lordo e un 25% sul netto le dif­fe­renze pos­sono essere pic­cole o grandi.

Cosa chiedere nel contratto

Prima di fir­mare, con­trolla per iscritto:

• Base di cal­colo del com­penso e se com­prende pu­li­zie, im­po­sta di sog­giorno, cau­zioni e penali;
• Chi in­cassa i soldi degli ospiti, e quando ti ven­gono girati (tempi e mo­da­lità);
• Chi paga pu­li­zie, bian­che­ria, con­su­ma­bili, pic­cole ri­pa­ra­zioni, e fino a quale im­porto il ge­store può spen­dere senza chie­derti;
• Prezzi e sconti: chi decide, con quali limiti minimi;
• Durata e re­cesso: preav­viso, penali, che fine fanno le pre­no­ta­zioni future e le re­cen­sioni dell'an­nun­cio;
• A chi ap­par­tiene l'an­nun­cio (se lo apre il ge­store a suo nome, rischi di per­dere re­cen­sioni e sto­rico);
• Adem­pi­menti di legge: chi co­mu­nica gli ospiti alla Que­stura con Al­log­giati Web, chi ge­sti­sce l'im­po­sta di sog­giorno, chi tiene il CIN espo­sto. Ne par­liamo nell'ar­ti­colo su CIN e Al­log­giati Web;
• Danni e as­si­cu­ra­zione: a chi tocca, e quale co­per­tura c'è (vedi danni degli ospiti);
• Report: fre­quenza e con­te­nuto (ricavi, spese, oc­cu­pa­zione).

Fisco: cosa cambia con un gestore in mezzo

Un in­ter­me­dia­rio che in­ter­viene nel pa­ga­mento o in­cassa i canoni deve trat­te­nere il 21% e ver­sarlo con F24, cer­ti­fi­can­dolo poi con la CU. Se il ge­store in­ter­me­dia anche la con­clu­sione del con­tratto, ha ob­bli­ghi di co­mu­ni­ca­zione dei dati. In pra­tica, per te cambia che:

• po­tre­sti ri­ce­vere una CU anche dal ge­store, oltre a quelle dei por­tali;
• devi evi­tare che la stessa ri­te­nuta venga ap­pli­cata due volte sulle stesse somme: chiedi chia­ra­mente chi trat­tiene che cosa;
• il com­penso del ge­store è un costo. Con la ce­do­lare secca non si de­du­cono i costi; con altri regimi la de­du­ci­bi­lità di­pende dal caso. Il com­mer­cia­li­sta ti saprà dire come trat­tarlo.

La nostra fonte pri­ma­ria sulle regole degli in­ter­me­diari, la guida dell'Agen­zia delle En­trate, non era rag­giun­gi­bile quando scri­ve­vamo; le regole sulla ri­te­nuta sono state con­fer­mate da fonti spe­cia­liz­zate. Ve­ri­fica sempre la ver­sione ag­gior­nata.

Prima di scegliere: tre prove

1. Cal­cola il tuo punto di pa­reg­gio. Se non co­no­sci i costi, parti dalla check­list dei costi na­sco­sti.
2. Chiedi re­fe­renze a due pro­prie­tari che usano il ge­store da almeno un anno.
3. Prova per un pe­riodo li­mi­tato, per esem­pio sei mesi, con un con­tratto che si possa chiu­dere senza penali.

Per concludere

Il ge­store non è un lusso né una scor­cia­toia: è una scelta di prezzo e di tempo. Se il conto torna e il con­tratto è chiaro, può li­be­rarti gior­nate intere; se non torna, meglio au­to­ma­tiz­zare qual­che pas­sag­gio e tenere il con­trollo. Per si­mu­lare i tuoi numeri con e senza com­penso del ge­store usa il cal­co­la­tore Net­to­Host. Le in­for­ma­zioni sono ge­ne­rali e ri­fe­rite al 2026; per ri­te­nute, di­chia­ra­zione e de­du­ci­bi­lità del com­penso ri­vol­giti a un com­mer­cia­li­sta.