Molti host ragionano così: "Il portale ha già trattenuto il 21%, quindi le tasse le ho pagate". A volte è vero, a volte no. E in ogni caso la dichiarazione dei redditi va fatta lo stesso, con i numeri giusti nei posti giusti. Se i dati non coincidono con quelli che il portale ha comunicato al Fisco, arrivano lettere e questionari (ne parliamo nell'articolo sui controlli incrociati).
Qui trovi la mappa del percorso: dalla ritenuta alla Certificazione Unica, fino ai quadri della dichiarazione. Un avviso: i modelli per i redditi 2026 (da presentare nel 2027) non sono ancora disponibili. Ci basiamo quindi sulle istruzioni dei modelli 2026, riferiti ai redditi 2025, e sulle regole fiscali oggi in vigore. Codici, caselle e scadenze vanno controllati sulle istruzioni ufficiali dell'anno.
Chi trattiene la ritenuta e perché
Quando un intermediario interviene nel pagamento dell'affitto, o incassa lui il canone, deve trattenere il 21% dell'importo lordo e versarlo al Fisco con il modello F24, entro il 16 del mese successivo (codice tributo 1919). Gli intermediari sono i portali come Airbnb e Booking.com, ma anche agenzie e gestori professionali che incassano per tuo conto.
Qualche dettaglio utile:
- la ritenuta si calcola sul lordo, cioè sul prezzo pagato dall'ospite, prima delle commissioni del portale;
- penali, caparre e depositi cauzionali non sono soggetti a ritenuta;
- se l'ospite ti paga direttamente (contanti, bonifico, accordi fuori portale), nessuno trattiene niente. Quegli incassi li dichiari tu per intero.
La ritenuta non è una tassa in più. Se hai scelto la cedolare secca, è un versamento a titolo definitivo, per la parte che copre. Se non l'hai scelta, è un acconto sull'Irpef.
La CU: il documento da cercare per primo
A inizio anno l'intermediario ti consegna la Certificazione Unica (CU) con gli importi incassati e la ritenuta trattenuta. È il documento di partenza: i numeri della dichiarazione devono essere coerenti con la CU, soprattutto se cambi regime da un anno all'altro.
Cosa controllare:
- Il totale dei canoni certificato è quello che risulta dai tuoi estratti conto del portale?
- L'importo della ritenuta è circa il 21% del totale?
- Se hai più portali o più immobili, hai una CU per ciascun intermediario?
- I dati dell'immobile e il tuo codice fiscale sono corretti?
Se qualcosa non torna, chiedi una correzione al portale prima di presentare la dichiarazione, non dopo.
Dove vanno i numeri: tre scenari
Le istruzioni dei modelli 2026 prevedono, in sintesi, questi percorsi.
Modello 730. I redditi dell'immobile si indicano nel quadro B. Lì scegli l'opzione per la cedolare secca e, nelle istruzioni del 2026, compare anche il campo per il CIN. Se l'immobile è in sublocazione o comodato (cioè non sei proprietario), il quadro è un altro.
Modello Redditi Persone fisiche. Il reddito da proprietario va nel quadro RB; la ritenuta certificata nella CU va nel quadro LC. Nel rigo LC1, secondo le istruzioni 2026, la colonna 3 riguarda l'imposta sostitutiva e la colonna 4 la ritenuta. Se scegli la cedolare, la ritenuta viene scalata dall'imposta; se non la scegli, la colonna 3 resta a zero e la ritenuta riduce l'Irpef.
Più comproprietari. Se l'immobile ha più proprietari, ciascuno dichiara la propria quota. La ritenuta può essere detratta solo da chi ha firmato il contratto con il portale; gli altri indicano la loro parte di reddito senza quella ritenuta.
Un consiglio che vale più di tutti: se hai già un commercialista o un CAF, porta la CU e gli estratti dei portali, non solo il riepilogo.
Esempi in euro con la cedolare secca
Ricordiamo le aliquote: 21% per un immobile, 26% per il secondo (il tetto è di due immobili; dal terzo cambia tutto, vedi l'articolo sulla SCIA e il terzo immobile).
Caso 1: un immobile, tutto dal portale. Incassi lordi 9.000 euro. Ritenuta del 21%: 1.890 euro. Cedolare al 21%: 1.890 euro. Differenza da versare: zero. La ritenuta ha già coperto l'imposta.
Caso 2: un immobile, parte dal portale e parte diretta. Incassi dal portale 9.000 euro (ritenuta 1.890). Incassi diretti 3.000 euro, senza ritenuta. Reddito totale 12.000 euro, cedolare al 21%: 2.520 euro. Detratta la ritenuta: restano 630 euro da versare, più gli eventuali acconti.
Caso 3: due immobili. Il primo incassa 9.000 euro (ritenuta 1.890, cedolare 21% = 1.890, saldo zero). Il secondo incassa 6.000 euro dal portale (ritenuta 1.260). Con il 26% la cedolare è di 1.560 euro: restano 300 euro da versare. Il portale trattiene sempre il 21%, quindi sul secondo immobile la differenza del 5% è a tuo carico.
Gli importi sono esempi inventati. Per il tuo caso conta anche l'andamento degli acconti: ne parliamo nell'articolo sull'acconto del 30 novembre.
Se non scegli la cedolare secca
Senza cedolare i canoni si sommano agli altri redditi e si applicano le aliquote Irpef. La ritenuta del 21% resta valida come acconto: non si perde cambiando regime. Per molti host la cedolare è più semplice e spesso più conveniente, ma dipende dal reddito complessivo. Per il confronto, vedi cedolare secca o forfettario.
Gli errori più frequenti
- Dimenticare gli incassi fuori portale. La ritenuta riguarda solo i pagamenti passati dall'intermediario.
- Togliere le pulizie dal reddito perché "le ho girate allo staff": se le ha addebitate il portale all'ospite, fanno parte del corrispettivo.
- Scegliere il 21% per due immobili. L'aliquota ridotta vale per una sola unità.
- Non allineare dichiarazione e CU quando si cambia regime.
- Ignorare gli acconti: la cedolare ha le sue scadenze, a prescindere dalla dichiarazione.
Cosa non abbiamo potuto verificare
La pagina dell'Agenzia delle Entrate con la guida aggiornata sulle locazioni brevi non era raggiungibile quando abbiamo scritto questo articolo. Per questo le indicazioni su quadri, righi e caselle derivano da fonti specializzate e dalle istruzioni dei modelli 2026: prima di compilare, controlla le istruzioni ufficiali 2027 quando saranno pubblicate.
Per concludere
Dichiarare bene gli affitti brevi significa partire dalla CU, aggiungere gli incassi diretti, scegliere il regime con un conto alla mano e controllare che i numeri coincidano con quelli dei portali. Per vedere quanto ti resta davvero dopo commissioni e imposte, prova il calcolatore NettoHost. Le informazioni sono generali e riferite al 2026: per la compilazione della dichiarazione e per la scelta del regime rivolgiti a un commercialista o a un CAF.
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