B&B, affittacamere, casa vacanze o locazione turistica: le differenze che contano per l'host

"Af­fitto una stanza", "ho un ap­par­ta­mento per tu­ri­sti", "faccio il B&B": nel lin­guag­gio comune sono la stessa cosa. Per la legge no. Da questa scelta di­pen­dono do­cu­menti da pre­sen­tare, ser­vizi che puoi of­frire, im­po­ste e per­fino le parole da usare nell'an­nun­cio. Questa guida ti aiuta a capire in quale ca­te­go­ria ti trovi. I ri­fe­ri­menti sono quelli del 2026 e molti det­ta­gli cam­biano da Re­gione a Re­gione: qui trovi il quadro ge­ne­rale, non le regole del tuo ter­ri­to­rio.

Perché la differenza conta

Il tu­ri­smo è ma­te­ria delle Re­gioni. Esiste una cor­nice na­zio­nale, ma ogni Re­gione de­fi­ni­sce a modo suo le strut­ture ex­tral­ber­ghiere, i limiti di camere e posti letto, la clas­si­fi­ca­zione e i re­qui­siti. Per questo lo stesso al­log­gio può essere un B&B in una Re­gione e rien­trare in un'altra ca­te­go­ria al­trove.

C'è poi la parte fi­scale e am­mi­ni­stra­tiva, che è na­zio­nale: SCIA, par­tita IVA, ce­do­lare secca, ob­bli­ghi verso la Que­stura e codice CIN. Sba­gliare ca­te­go­ria si­gni­fica ap­pli­care le regole sba­gliate e ris­chiare san­zioni.

Locazione turistica o breve: la casa data in affitto

È il caso di chi af­fitta un ap­par­ta­mento per pe­riodi brevi, di solito fino a 30 giorni con­se­cu­tivi allo stesso ospite, senza of­frire ser­vizi tipici dell'al­bergo. Il rap­porto è un con­tratto di lo­ca­zione, anche se breve.

Ca­rat­te­ri­sti­che ti­pi­che:

• l'ospite ha la casa per sé, senza il ti­to­lare in casa;
• ser­vizi li­mi­tati, di norma niente co­la­zione né ser­vizi al­ber­ghieri;
• per il pri­vato è pos­si­bile la ce­do­lare secca, nei limiti che trovi in ce­do­lare secca e ri­te­nuta;
• ser­vono il CIN, le do­ta­zioni di si­cu­rezza e la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti alla Que­stura;
• dal terzo im­mo­bile entra in gioco l'at­ti­vità d'im­presa, con par­tita IVA e SCIA: ne par­liamo in SCIA e terzo im­mo­bile.

Se offri ser­vizi in più, come pu­li­zie du­rante il sog­giorno, prima co­la­zione o tra­sfe­ri­menti, rischi di uscire dalla lo­ca­zione e di essere con­si­de­rato un'at­ti­vità ri­cet­tiva a tutti gli ef­fetti. Prima di ag­giun­gere ser­vizi, ve­ri­fica con il Comune e con il tuo com­mer­cia­li­sta.

Casa e appartamento per vacanze (CAV)

È una strut­tura ri­cet­tiva ex­tral­ber­ghiera re­go­lata dalla legge della Re­gione. Si ge­sti­scono una o più unità abi­ta­tive ar­re­date, of­ferte in modo or­ga­niz­zato a ospiti di­versi, di solito per l'intera unità e non a camere.

Ele­menti ri­cor­renti:

• ge­stione or­ga­niz­zata, con SCIA al Comune (spesso tra­mite lo spor­tello unico per le at­ti­vità pro­dut­tive);
• clas­si­fi­ca­zione se­condo i cri­teri re­gio­nali;
• alcune Re­gioni am­met­tono la ge­stione "non im­pren­di­to­riale" fino a un certo numero di unità, oltre il quale serve la par­tita IVA: la soglia è re­gio­nale;
• pos­si­bili ser­vizi ac­ces­sori come bian­che­ria e pu­li­zie, se­condo la legge re­gio­nale;
• ob­bli­ghi di co­mu­ni­ca­zione dei prezzi e dei dati sta­ti­stici alla Re­gione.

In pra­tica la CAV è la scelta di chi vuole ge­stire più unità come at­ti­vità strut­tu­rata. Costa di più in adem­pi­menti, ma lascia più li­bertà sui ser­vizi e sul modo di pre­sen­tarsi.

Bed & breakfast

Il B&B è l'ac­co­glienza in una casa in cui spesso vive il ti­to­lare: si af­fit­tano camere, e il prezzo in­clude la prima co­la­zione.

Gli ele­menti che lo di­stin­guono, con le dovute dif­fe­renze re­gio­nali:

• il ti­to­lare abita nell'im­mo­bile o vi ha co­mun­que un legame sta­bile con la strut­tura;
• si af­fit­tano camere, non l'intera casa come unità se­pa­rata;
• c'è un limite di camere e posti letto, che varia: molte Re­gioni in­di­cano una cor­nice di poche camere e pochi posti letto, altre sono più ampie;
• la co­la­zione è parte del ser­vi­zio;
• la ge­stione può essere fa­mi­liare e non im­pren­di­to­riale, se ri­spetta limiti e con­di­zioni re­gio­nali.

Se il B&B supera i limiti, o di­venta la tua at­ti­vità pre­va­lente e or­ga­niz­zata, può essere con­si­de­rato at­ti­vità d'im­presa. A quel punto ser­vono par­tita IVA, iscri­zione al Re­gi­stro delle im­prese e con­tri­buti INPS. Ve­ri­fica con il com­mer­cia­li­sta il mo­mento in cui passi dall'una all'altra.

Affittacamere

L'af­fit­ta­ca­mere è un'at­ti­vità ri­cet­tiva in cui si of­frono camere in ap­par­ta­menti, con o senza ser­vizi. Ri­spetto al B&B, in genere:

• il ti­to­lare non deve abi­tare nell'im­mo­bile;
• la ge­stione è im­pren­di­to­riale, quindi con par­tita IVA;
• c'è un tetto di camere per strut­tura, che di­pende dalla Re­gione;
• la co­la­zione non è sempre pre­vi­sta: di­pende dalla legge re­gio­nale.

In di­verse Re­gioni il con­fine con il B&B è sot­tile e le de­fi­ni­zioni si so­vrap­pon­gono. Quello che conta è come la tua Re­gione de­fi­ni­sce le due figure.

Il confronto in una tabella

La ta­bella è una sem­pli­fi­ca­zione: usala per orien­tarti, non per de­ci­dere.

Un esempio sui numeri

Maria ha un ap­par­ta­mento che rende circa 18.000 euro lordi l'anno. Come lo­ca­zione tu­ri­stica, con ce­do­lare secca al 21% (ipo­tesi), paga circa 3.780 euro di im­po­sta so­sti­tu­tiva (21% di 18.000 euro). Se invece ag­giunge co­la­zione e pu­li­zie gior­na­liere e viene con­si­de­rata at­ti­vità ri­cet­tiva, i conti cam­biano: par­tita IVA, con­tri­buti INPS e regime fi­scale di­verso. Può darsi che a lei con­venga, perché con i ser­vizi alza la ta­riffa. Ma deve con­fron­tare il mag­gior in­casso con il mag­gior costo prima di de­ci­dere. Gli im­porti sono un'ipo­tesi di cal­colo: i tuoi di­pen­dono dal regime scelto e dai tuoi costi.

Come capire dove ti trovi: cinque domande

1. Af­fitti l'intera casa o sin­gole camere?
2. Vivi nell'im­mo­bile?
3. Offri co­la­zione o altri ser­vizi?
4. Quante unità ge­sti­sci in totale?
5. Qual è la legge re­gio­nale sul tu­ri­smo del luogo in cui si trova l'im­mo­bile?

Le prime quat­tro ti dicono come si pre­senta la tua at­ti­vità. L'ultima ti dice quali limiti ap­pli­care. Il sito della Re­gione e lo spor­tello del Comune sono il punto di par­tenza giusto: le guide, com­presa questa, non so­sti­tui­scono la legge re­gio­nale in vigore.

Cosa fare adesso

Se hai dubbi sulla ca­te­go­ria, scrivi al Comune o allo spor­tello della Re­gione, de­scri­vendo come lavori. Con la ri­spo­sta in mano, par­lane con un com­mer­cia­li­sta per sce­gliere par­tita IVA, regime e codice ATECO. Se vuoi sti­mare il gua­da­gno netto nelle di­verse ipo­tesi, puoi pro­vare il cal­co­la­tore. Le in­for­ma­zioni qui sono ge­ne­rali e ri­fe­rite al 2026: per il tuo caso, ri­vol­giti a un com­mer­cia­li­sta e al tuo Comune.