Airbnb, regole della casa dal 20 novembre 2026: cosa non puoi più chiedere agli ospiti

Se ospiti su Airbnb, entro poche set­ti­mane devi ri­ve­dere il tuo an­nun­cio. Dal 20 no­vem­bre 2026 entra in vigore una nuova policy sulle regole della casa. In breve: puoi ancora fis­sare limiti chiari, ma non puoi più far fare all'ospite i lavori di una ad­detta alle pu­li­zie.

Qui spie­ghiamo cosa cambia, cosa resta con­sen­tito e quanto può pesare sui tuoi conti.

Le date da ricordare

• Dal 20 ot­to­bre 2026 sono di­spo­ni­bili nell'an­nun­cio i nuovi stru­menti per im­po­stare regole e ri­chie­ste.
• Dal 20 no­vem­bre 2026 la policy è in vigore e Airbnb può se­gna­lare e pe­na­liz­zare gli an­nunci non con­formi.

Non è chiaro, dalle co­mu­ni­ca­zioni che ab­biamo visto, come sa­ranno trat­tate le pre­no­ta­zioni già con­fer­mate prima di quella data. Nel dubbio, adegua l'an­nun­cio subito e con­trolla le istru­zioni nel tuo ac­count.

Cosa non puoi più chiedere

La policy parla di ri­chie­ste "ra­gio­ne­voli". Non lo sono, tra le altre:

• lavare e ri­porre piatti e sto­vi­glie;
• to­gliere le len­zuola dal letto o av­viare una la­va­trice;
• por­tare la spaz­za­tura fuori dalla casa;
• ri­nun­ciare a un ser­vi­zio che hai in­di­cato nell'an­nun­cio, per esem­pio il con­di­zio­na­tore.

Sono vie­tate anche le regole "sparse": se una con­di­zione sta solo nei mes­saggi au­to­ma­tici, nel ma­nuale di casa o su un car­tello, per Airbnb non esiste. Tutto deve stare nella se­zione de­di­cata dell'an­nun­cio.

Anche i con­tratti da far fir­mare agli ospiti sono am­messi solo in casi li­mi­tati, per esem­pio quando li impone una norma o il con­do­mi­nio, per sog­giorni men­sili o per ser­vizi op­zio­nali.

Cosa puoi ancora chiedere

Qui sta la parte pra­tica. Puoi chie­dere, in modo cor­tese, di:

• la­sciare i piatti usati nel la­vello;
• rac­co­gliere gli asciu­ga­mani usati;
• se­pa­rare i ri­fiuti nei con­te­ni­tori in­terni;
• spe­gnere il con­di­zio­na­tore quando si esce.

La dif­fe­renza è sot­tile ma im­por­tante: un gesto di cor­te­sia sì, un com­pito che ri­chiede tempo e im­pe­gno no.

Le sette regole standard

L'an­nun­cio pre­vede sette regole da im­po­stare una per una:

1. numero mas­simo di ospiti;
2. orari di si­len­zio;
3. eventi con­sen­titi o no;
4. ani­mali am­messi o no;
5. fumo, com­preso lo svapo;
6. foto e ri­prese com­mer­ciali;
7. chiu­sura a chiave all'uscita, con even­tuali in­di­ca­zioni su dove la­sciare le chiavi.

Le istru­zioni per il check-out non hanno più una scheda se­pa­rata: vanno nelle ri­chie­ste, ri­spet­tando i limiti sopra.

Cosa succede se non ti adegui

L'editor dell'an­nun­cio se­gnala le ri­chie­ste non con­formi e sug­ge­ri­sce come cor­reg­gerle. Puoi anche fare ri­corso. Se non cambi nulla, gli ospiti pos­sono vedere un avviso sull'an­nun­cio (per esem­pio che "in­clude ri­chie­ste di pu­li­zia") e la vi­si­bi­lità può calare. Questo è il ris­chio vero: meno clic si­gni­fica meno pre­no­ta­zioni.

Dall'altro lato, se un ospite viola una regola du­rante il sog­giorno, o di­chiara prima dell'arrivo che lo farà, puoi can­cel­lare senza costi né pe­na­lità.

Documenti degli ospiti: l'Italia fa eccezione

Alcune ri­chie­ste di dati per­so­nali sono li­mi­tate. In Italia, però, la rac­colta dei do­cu­menti per la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti alla Que­stura è un ob­bligo di legge. Ve­ri­fica nelle istru­zioni di Airbnb come in­di­care la cosa nelle ri­chie­ste e rac­co­gli solo ciò che serve dav­vero. Per i tempi e le mo­da­lità vedi CIN, Al­log­giati Web e si­cu­rezza.

Quanto può costarti: un esempio

Pren­diamo un ap­par­ta­mento con 100 sog­giorni all'anno. Se oggi l'ospite avvia una la­va­trice o sfila le len­zuola, tu ri­sparmi alla ad­detta alle pu­li­zie circa 15 minuti. Con un costo orario di 15 €, sono circa 3,75 € a sog­giorno, cioè 375 € all'anno. È un esem­pio con numeri in­ven­tati, ma l'ordine di gran­dezza è questo.

Dal 20 no­vem­bre quel tempo ricade su di te o sulla tua col­la­bo­ra­trice. Hai due strade:

1. Ri­toc­care la ta­riffa di pu­li­zia. Se passa da 50 € a 55 €, su 100 sog­giorni in­cassi 500 € in più, ma con­trolla l'ef­fetto sulla con­ver­sione: una ta­riffa più alta può far sce­gliere un altro an­nun­cio.
2. As­sor­birlo nella ta­riffa a notte. Con sog­giorni medi di 3 notti, ba­stano circa 1,25 € a notte in più per co­prire i 3,75 €. Per capire il netto, usa il metodo di ta­riffa a notte dal netto che vuoi.

At­ten­zione anche alla co­per­tura danni: pu­li­zie extra, piatti e ri­fiuti re­stano a tuo carico. Non con­tare su rim­borsi.

Check-list da fare prima del 20 novembre

1. Apri ogni an­nun­cio e im­po­sta le sette regole stan­dard.
2. Togli dalle ri­chie­ste la­va­trici, len­zuola, piatti, spaz­za­tura e di­vieti sui ser­vizi.
3. Sposta nell'an­nun­cio le regole che oggi stanno solo nei mes­saggi o nei car­telli.
4. Rivedi i mes­saggi au­to­ma­tici: non devono con­te­nere regole nuove.
5. Ag­giorna l'ac­cordo con chi fa le pu­li­zie e cal­cola il tempo in più.
6. Ri­con­trolla ta­riffa di pu­li­zia e prezzo a notte.
7. Se usi un con­tratto, ve­ri­fica di rien­trare nei casi am­messi.
8. Se usi un'app esterna o una re­gi­stra­zione online per l'in­gresso, con­trolla che l'ospite possa en­trare senza.

Per il check-in au­to­nomo vedi anche check-in au­to­nomo e ser­ra­ture smart. Per ri­tro­vare i costi che si ac­cu­mu­lano, la check­list dei costi na­sco­sti.

E gli altri portali?

La novità ri­guarda Airbnb. Gli altri canali hanno pro­prie regole: per le pre­no­ta­zioni su altri por­tali o di­rette, il con­te­nuto del tuo an­nun­cio e del tuo re­go­la­mento resta una scelta tua, nei limiti della legge e del buon senso. Se però vuoi un'espe­rienza uni­forme, può con­ve­nire adot­tare le stesse regole ovun­que.

Prima di decidere

Le regole dei por­tali cam­biano spesso e i det­ta­gli pos­sono va­riare per tipo di strut­tura e Paese. Leggi sempre le co­mu­ni­ca­zioni nel tuo ac­count Airbnb e, per gli aspetti fi­scali di un'even­tuale va­ria­zione di ta­riffa, con­fron­tati con un com­mer­cia­li­sta. Per vedere quanto resta in tasca dopo com­mis­sioni e im­po­ste, prova il cal­co­la­tore Net­to­Host.