Manovra 2027 e cedolare secca: cosa cambia per chi affitta (e cosa resta com'è per gli affitti brevi)

Il 28 ot­to­bre 2026 il Con­si­glio dei mi­ni­stri ha ap­pro­vato il di­se­gno di legge di bi­lan­cio per il 2027. Tra le misure più com­men­tate c'è la ce­do­lare secca più bassa sui canoni con­cor­dati. Se hai un ap­par­ta­mento che af­fitti a notti, la do­manda è ine­vi­ta­bile: cambia qual­cosa anche per me? Ve­diamo che cosa c'è nella bozza, che cosa non c'è e perché con­viene non muo­versi d'istinto.

Un punto fermo: è ancora una bozza

Il testo ap­pro­vato dal Go­verno è una prima ste­sura. Ora passa al Par­la­mento, che deve ap­pro­vare la legge di bi­lan­cio entro il 31 di­cem­bre, e nel frat­tempo può essere mo­di­fi­cato. Tutto quello che leggi in questo ar­ti­colo si ri­fe­ri­sce alla bozza di ot­to­bre 2026 e va ri­letto quando ar­ri­verà il testo de­fi­ni­tivo.

Che cosa prevede la bozza sulla cedolare secca

Per i con­tratti di lo­ca­zione a canone con­cor­dato, cioè quelli con af­fitto con­te­nuto entro i limiti fis­sati dagli ac­cordi locali, la bozza pre­vede:

• l'ali­quota della ce­do­lare secca che scende dal 10% al 5%;
• un'ali­quota dell'1% se l'in­qui­lino ha meno di 36 anni al mo­mento della firma (il co­mu­ni­cato uf­fi­ciale parla di in­qui­lini "fino a 35 anni": è la stessa soglia, detta in modo di­verso);
• una durata dell'age­vo­la­zione dal 2027 al 2031, ma solo per i con­tratti sti­pu­lati nel 2027.

Quest'ultimo punto è im­por­tante. I con­tratti già in corso re­stano al 10%, e se­condo le sin­tesi con­sul­tate l'ali­quota ri­dotta non vale per le pro­ro­ghe e i rin­novi fatti nel 2027, né per i nuovi con­tratti che pren­dono il posto di lo­ca­zioni in­ter­rotte in an­ti­cipo (è una norma an­tie­lu­siva). Il co­mu­ni­cato uf­fi­ciale ac­cenna anche a un'esten­sione della ce­do­lare agli im­mo­bili com­mer­ciali, ma i det­ta­gli (di­men­sioni e ali­quote) va­riano da una fonte all'altra: sono in corso di chia­ri­mento.

E gli affitti brevi?

Nel co­mu­ni­cato del Con­si­glio dei mi­ni­stri non si parla di lo­ca­zioni brevi, e nelle sin­tesi che ab­biamo letto non ri­sul­tano mo­di­fi­che alle regole che già co­no­sci. Re­stano quindi quelle in vigore dal 2026:

• 21% per una sola unità im­mo­bi­liare de­sti­nata a lo­ca­zioni brevi;
• 26% per la se­conda;
• dal terzo im­mo­bile l'at­ti­vità si pre­sume svolta in forma d'im­presa, con par­tita IVA.

Se vuoi il det­ta­glio, lo trovi in ce­do­lare secca sugli af­fitti brevi e in quando serve la par­tita IVA. Se nel testo de­fi­ni­tivo com­pa­ris­sero mo­di­fi­che, ag­gior­ne­remo queste pagine.

Un confronto con i numeri (solo a titolo di esempio)

Per capire l'ordine di gran­dezza, met­tiamo a con­fronto due sce­nari molto sem­pli­fi­cati per lo stesso ap­par­ta­mento, nel 2027 e ipo­tiz­zando che la bozza resti com'è.

Af­fitto breve, un solo im­mo­bile. In­cassi 24.000 euro in un anno. Le com­mis­sioni dei por­tali, ipo­tiz­zate al 15%, val­gono 3.600 euro. La ce­do­lare al 21% vale il 21% di 24.000, cioè 5.040 euro. Re­stano 24.000 − 3.600 − 5.040 = 15.360 euro, prima di pu­li­zie, utenze, bian­che­ria e altri costi.

Canone con­cor­dato, con­tratto nuovo del 2027. L'af­fitto è 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno. Con la ce­do­lare al 5% l'im­po­sta è 480 euro e re­stano 9.120 euro. Con l'1%, se l'in­qui­lino ha meno di 36 anni, l'im­po­sta è 96 euro.

Guar­dando solo la cifra finale, l'af­fitto breve rende di più. Ma il con­fronto non è com­pleto: nel lungo pe­riodo non hai com­mis­sioni, pu­li­zie a ogni cambio ospite né pe­riodi vuoti tra una pre­no­ta­zione e l'altra, e l'im­pe­gno di ge­stione è molto minore. Nel breve pe­riodo, invece, i costi na­sco­sti pesano: li trovi nella check­list dei costi na­sco­sti. Per cal­co­lare il tuo caso con i tuoi numeri puoi usare il cal­co­la­tore.

Chi dovrebbe prestare attenzione

• Chi ha due im­mo­bili e paga il 26% sul se­condo, e sta va­lu­tando se uno dei due possa pas­sare a un con­tratto lungo.
• Chi ha un im­mo­bile poco red­di­ti­zio a notti (poca do­manda, molti mesi vuoti) e cerca un'en­trata più sta­bile.
• Chi ge­sti­sce una casa va­canze o un af­fit­ta­ca­mere con unità se­pa­ra­bili: alcune po­treb­bero essere de­sti­nate a un uso di­verso. Qui oc­corre però ve­ri­fi­care la nor­ma­tiva re­gio­nale e co­mu­nale, perché il cambio di de­sti­na­zione d'uso e le regole sull'uso ri­cet­tivo cam­biano da ter­ri­to­rio a ter­ri­to­rio.

Cam­biare tipo di con­tratto ha con­se­guenze che vanno oltre l'ali­quota: durata, regole sull'af­fitto con­cor­dato nel tuo Comune, rap­porto con l'in­qui­lino, even­tuale chiu­sura delle po­si­zioni aperte per l'at­ti­vità ri­cet­tiva. Non esiste una scelta valida per tutti.

Che cosa fare adesso

1. Non cam­biare nulla sulla base della bozza. Aspetta il testo ap­pro­vato dal Par­la­mento, di solito a fine di­cem­bre.
2. Con­trolla se nel tuo Comune c'è un ac­cordo per il canone con­cor­dato e quali sono i canoni mas­simi: senza ac­cordo locale la misura non è uti­liz­za­bile.
3. Fai i conti con i tuoi numeri reali del 2026, non con stime: in­cassi, com­mis­sioni, ri­te­nuta dei por­tali e costi.
4. Par­lane con il com­mer­cia­li­sta prima di de­ci­dere, so­prat­tutto se hai più im­mo­bili o una strut­tura ri­cet­tiva.

Le norme di una legge di bi­lan­cio pos­sono cam­biare fino all'ultimo: per il tuo caso ve­ri­fica sempre con un pro­fes­sio­ni­sta abi­li­tato, e ri­guarda l'ar­ti­colo quando sarà ap­pro­vato il testo de­fi­ni­tivo.